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1、以非物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由抗辯在審理過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有些業(yè)主認(rèn)為自己并未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，因此不管是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都對(duì)其無(wú)約束力，自己不知曉且不認(rèn)可該合同內(nèi)容，因此拒絕交納物管費(fèi)。

對(duì)此司法解釋有明確規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

所以該項(xiàng)抗辯理由不能得到法院支持。

2、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯案件中大多數(shù)拒絕交費(fèi)的業(yè)主均持有此類(lèi)抗辯理由。

小區(qū)業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同的約定全面履行相關(guān)義務(wù)，提供的物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，如小區(qū)車(chē)輛亂停亂放無(wú)人管理，綠化帶被其他業(yè)主用來(lái)種菜無(wú)人制止，小區(qū)垃圾未及時(shí)清理，保安擅離崗位或值班時(shí)睡覺(jué)等為由拒交物管費(fèi)。

首先，業(yè)主需要區(qū)分出其所反映的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題是否屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)。

部分業(yè)主存在“物管公司就是管理小區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)”的錯(cuò)誤思維，將不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的事項(xiàng)，例如房屋設(shè)計(jì)和質(zhì)量問(wèn)題、小區(qū)規(guī)劃不合理問(wèn)題、業(yè)主間相鄰關(guān)系問(wèn)題等，也納入進(jìn)來(lái)要求物管服務(wù)企業(yè)予以處理解決。

當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行非合同義務(wù)時(shí)，業(yè)主就誤認(rèn)為物管服務(wù)企業(yè)沒(méi)有全面履行合同義務(wù)而拒交物管費(fèi)。

其次，由于物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間持續(xù)性和無(wú)法計(jì)量性的特點(diǎn)，加之物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)較為概括籠統(tǒng)，因此業(yè)主不能單憑一張照片、一段視頻就能證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問(wèn)題，而需要提供充分證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈加以證明。

若有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、個(gè)別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么因不構(gòu)成根本性違約而較難成為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合法理由，但可以成為法院判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)減收相應(yīng)物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。

3、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失為由抗辯有些業(yè)主認(rèn)為因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，才導(dǎo)致自己的人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失，如家中財(cái)物被盜竊，自有車(chē)輛被損壞或者被偷走等，故以此為由拒交物管費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。

法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問(wèn)題的協(xié)助義務(wù)。

若業(yè)主有充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反約定或者法定的安保義務(wù)，那么當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)時(shí)，業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)，是對(duì)合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為由進(jìn)行抗辯。

但未盡到安保義務(wù)一般情況下不構(gòu)成根本性違約，法院經(jīng)審理后可根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來(lái)酌情減少物業(yè)費(fèi)。

但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)界定安保義務(wù)。

因?yàn)槿我鈹U(kuò)大義務(wù)范圍會(huì)加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，加深物業(yè)服務(wù)關(guān)系雙方的矛盾。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是萬(wàn)能的，不可能杜絕或者隨時(shí)制止小區(qū)內(nèi)一切損害的發(fā)生，我們不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)這種不確定的危險(xiǎn)承擔(dān)過(guò)重的義務(wù)。

只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務(wù)、采取了合理的預(yù)防措施，物業(yè)公司就可以對(duì)業(yè)主因第三人侵權(quán)所遭受的損失免責(zé)。

4、以房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)為由抗辯有些業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費(fèi)。

商品房存在質(zhì)量問(wèn)題系業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，而物管費(fèi)的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，兩者不屬于同一法律關(guān)系。

通常情況下，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司是兩個(gè)獨(dú)立的法人企業(yè)，相互之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任。

因此，業(yè)主的該項(xiàng)抗辯理由不能得到法院的支持。

5、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行維修義務(wù)為由抗辯有些業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映小區(qū)單元門(mén)、過(guò)道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問(wèn)題，要求維修，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)知曉后拒不維修或者維修不合格，業(yè)主就以此為由拒交物管費(fèi)。

維修義務(wù)主要來(lái)源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設(shè)施，不包括室內(nèi)部分的維修;

在維修范圍約定不明情況下，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第

2、3條對(duì)建筑物的共有部分和專(zhuān)有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主承擔(dān)專(zhuān)有部分的維修責(zé)任。

《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第3條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)時(shí)應(yīng)負(fù)相應(yīng)的違約責(zé)任。

若業(yè)主可以提供證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)方告的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，業(yè)主依據(jù)合同的約定行使抗辯權(quán)是可以得到支持的。

但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題就找物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的思維。

綜合上面所說(shuō)的，因物業(yè)費(fèi)糾紛是可以利用訴訟的方式來(lái)進(jìn)行解決，但對(duì)于業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行抗辯時(shí)可以結(jié)合實(shí)際發(fā)生的情況來(lái)進(jìn)行辦理，如果物業(yè)管理部門(mén)存在有服務(wù)不周到，而且讓業(yè)主的利益受損，那么對(duì)于法院是會(huì)傾向于自己一方，從而保障到自己的權(quán)益。