親人之間過戶房產，如何替兒女“省錢”？9月后有新規，要琢磨透

這些年看到不少案例，因為一套房子，鬧得一家人雞犬不寧。

在福州，僅僅因為父親留下的一套40平米房子，八個兄弟、還有孫輩都有份繼承，如今房屋拆遷，有人要錢有人要房，一家老少十幾口人吵的不可開交。

小兒子一家一直住在房子里，該小區拆遷，兄弟們卻主張要安置補償費平分，這樣每個人都可以分到一筆錢。小兒子堅持要安置房，這樣他們一家人仍可以居住。因他不肯搬走，又不在拆遷補償協議上簽字，其余兄弟便闖進室內，將家具搬到外面。雙方發生口角，進而引發推拉。

在常州，一位77歲的老太太，她的老伴于2004年因病亡故，兩個兒子也都年近花甲，名下有一處房子，小兒子因為下崗，一直跟母親住在一塊。

“房子在老頭子和我名下，我不能有個安安穩穩的家？辛辛苦苦把他們養這么大，就知道惦記著這點房子”。老太太是個急性子，近日，因為兩個兒子在房屋繼承上欠妥的言語和不當的處理方法，她忍無可忍，直接把倆兒子一塊給告了。

看來，親人之間的房產過戶，總是容易成為“家人”反目的導火索，把房子給兄弟姐妹，還是直接留給孩子？假如要過戶，生前就給“兒女”，還是留著給自己“養老”再說？退一步講，如果鐵了心要把房子給子女，選擇哪種過戶方式，如何替兒女們“省錢”？

先說第一個問題，房子給兄弟姐妹好，還是給孩子好？

對絕大部分人來說，腦海中的第一個念頭，當然是給自己的孩子，兄弟姐妹的關系再好，也沒有自己的兒女親密。

但是，文章開頭的第二個案例就是典型，對于房子少、兒女多的家庭來說，子女們都想在房產上分一杯羹，甚至連母親還在世時就表現的急不可耐，此時的房產，即便分給兒女又有什么意義？

不過，僅從房屋的繼承和贈與角度來看，肯定是給孩子更好，因為直系親屬的公證、過戶費用、稅費，都要比過戶給兄弟姐妹要低。

對沒有子女的家庭，房屋還是給兄弟姐妹比較好，作為子女、配偶、父母之后的第二順序繼承人，是符合規定的。

再來說第二個問題，親人之間房產過戶，生前就給“兒女”還是留著“養老”？如果要把房子給子女，如何替孩子“省錢”？

這里牽扯到房產過戶的三種典型方式。

第一種，房產繼承。

自古以來，“繼承”是房屋過戶中最典型的一種，爹媽的房子，兒女當然有權利無條件繼承。

從稅費的角度來說，繼承所需的開支最小，無論是個稅、增值稅，還是契稅，都不收取，只有一小部分公證費用，按照繼承人所繼承的房地產的評估價一定比例來收取，不低于200元。

還有房地產評估費、由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權證印花稅組成的繼承過戶稅費。

看起來費用挺多，其實大部分只是小部分的雜費，加起來也沒多少，這一點不必擔心。

這里有個前提，假如不是“滿五年且唯一居住的房子”，繼承的房屋以后再次銷售的話，要收取個人所得稅，個稅的征收標準，以房屋核定價與購入價差值的20%來收取，即（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%。

舉個例子，父母離世，名下一處房子由兒子繼承，隨后被轉賣，評估價為100萬，當時買房備案價是70萬，多出來30萬的差價，乘以20%的比例，就是6萬元的個稅，可以說費用不菲。

第二，房產買賣。

買賣房子，就是按照最平常的二手房交易方式，去交易、備案、登記，按正常流程走就可以了。

帶上身份證、戶口簿、結婚證、房產證到房管局辦理轉移登記，需要交契稅1%(首次購買90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手續費、登記費、抵押登記費(如有貸款)、配圖費等。

這里存在兩種情況，如果房子滿兩年，不管是不是名下唯一的住房，只是免增值稅，契稅、個人所得稅還要繳納。

如果房子產證滿五年，還是唯一住房的話，那么增值稅和個稅都會免去，只需要交契稅，還是非常劃算的。

你愿意給，我愿意收，這就是贈與，與“繼承”非常相似。

不同之處在于，雖然不用交個稅、增值稅，契稅卻少不了，按照3%的稅率計算，再加上動輒高達2%的評估費用，成本可能會高達房產價值的5%，還要加上公證、來回奔波的麻煩。

上文說的把房子給兄弟姐妹，就要用到這種方式，因為是第二順序繼承人，在有子女的情況下，只能用贈與或者買賣的方式才能過戶。

別以為這種案例不存在，筆者的朋友最近就遇到了類似的麻煩，10年前，他買了一套經濟適用房，房產證辦下來之后，把房子賣給了家里的妹妹，因為是一家人，也沒去過戶，只是收了一筆房款。

隨后，他又全款買了一套兩居室，這兩年因為家里添丁，考慮再買一套大三居，這個時候問題就出現了。

因為第一套經適房并沒有過戶到妹妹名下，他的房子實際上已經有兩套了，更何況，這兩年房價水漲船高，想買個大房子必須要貸款，此時已經算是做第三套房的按揭，不光利率上浮高達35%，契稅也要多交。

因此，搞清楚這三種方式的差別、異同、費用的區別，要早做打算才行，尤其是9月之后的新規，更要琢磨透。

今年6月25日，財政部、稅務總局聯合發布了《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》。在這個公告中，涉及了房產繼承、贈與如何收稅的問題。

經濟學者盤和林指出，該公告最大的變化，在于將一部分個稅征稅的項目名稱，從以往的“其他所得”改為“偶然所得”。

無論是其他所得還是偶然所得，稅率都是20%，二者稅率相同，房屋贈與的稅負保持不變，其實跟以前一樣。早在2009年的規定里，就明確了三種對當事雙方不征收個人所得稅的房屋產權無償贈與情形，分別是無償贈與親屬、贍養人、繼承人三種情況，今年6月份發布的74號公告，延續了這一政策內容。

但是，從“其他”到“偶然”這兩個字的變化，表達的更加嚴謹，也說明了房產贈與和繼承的性質，不能作為一筆收入來看待，只能當做是兒女們“偶然”得到的資產。

在最后，我們不妨做個總結。

生前給“兒女”，比留著“養老”更好。因為繼承的方式，只能在父母離世后才能辦過戶手續，如果繼承人很多，又想過戶到其中一個人的名下，那么其他擁有繼承權的人必須申明放棄遺產才行，很麻煩。

單從費用角度看，替兒女“省錢”的最佳方式是“繼承”，“贈與”次之。但是，這套房子以后子女想要轉賣，用“買賣”的方式過戶更劃算。