專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊
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近期，遇到這樣一個問題，企業(yè)在早期通過“招拍掛”取得一塊工業(yè)用地3萬平方米，轉(zhuǎn)讓價格500元/平方米，總價款1500萬元，簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同》，由于當(dāng)期政府為發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，明確該地塊可享受土地出讓價格減半繳納的優(yōu)惠政策，企業(yè)當(dāng)期支付土地總價款750萬元，并按3%繳納契稅22.5萬元，企業(yè)辦完相關(guān)手續(xù)后，即取得了國土部門下發(fā)的《土地使用權(quán)》權(quán)屬證書，證載面積為28500平方米。同時，企業(yè)為建造工業(yè)廠房發(fā)生建設(shè)成本3000萬元。
在近期的相關(guān)稅務(wù)自查風(fēng)險比對中，提示該企業(yè)房產(chǎn)稅未足額繳納。
企業(yè)針對該工業(yè)廠房繳納的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為：按企業(yè)實際支付的土地總價款、交納的契稅及廠房建設(shè)成本之和作為房產(chǎn)原值，依照房產(chǎn)原值一次減除20％后的余值計算繳納計算房產(chǎn)稅，計算公式為：
（750萬+22.5萬+3000萬）*80%*1.2%=36.216萬元
那么企業(yè)上述計算繳納房產(chǎn)稅是否正確呢，爭議點主要集中在土地價值上，同時存在以下另外兩種觀點：
觀點一：
按照企業(yè)《土地使用權(quán)出讓合同》中約定的金額及應(yīng)繳納的契稅與廠房建設(shè)成本之和作為房產(chǎn)原值，即按照合同總價款并入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅，計算公式為：
（1500萬+1500萬*3%+3000萬）*80%*1.2%=43.632萬元
觀點二：
按照企業(yè)《土地使用權(quán)出讓合同》中約定的單價乘以企業(yè)實際取得的土地面積，計算土地價值及應(yīng)繳納的契稅與廠房建設(shè)成本之和作為房產(chǎn)原值，即按照權(quán)屬證書記載的面積及應(yīng)繳納的契稅、廠房建設(shè)成本之和作為房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅，計算公式為：
【28500*500*（1+3%）+3000萬】*80%*1.2%=42.8904萬元
從上述計算結(jié)果可以看出，土地價值及契稅的取數(shù)不同，結(jié)果也存在很大差異，企業(yè)這種計算繳納房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額最少，企業(yè)認(rèn)為，我們雖然在簽訂的合同中約定了轉(zhuǎn)讓價格，但政府同時有優(yōu)惠政策，我們按政策交納了土地出讓金及契稅，也取得了產(chǎn)權(quán)證書，那么以其實際入賬金額作為房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅是沒有問題的。
雙方合同中約定的土地總價款為1500萬元，當(dāng)?shù)卣菫榱水?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，給企業(yè)減免了750萬元，該減免的土地出讓金屬于當(dāng)?shù)卣呢斦剟睿瓷鲜稣咧械囊圆糠知剟罘绞睫D(zhuǎn)移土地權(quán)屬的，應(yīng)參照土地使用權(quán)出讓合同中約定的價格依法繳納契稅，雖然企業(yè)實際支付了750萬元土地出讓金，但契稅計稅依據(jù)應(yīng)按照土地總價款1500萬元計算確定。
同時，我們根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值計算繳納，那么這里的房產(chǎn)原值就是企業(yè)入賬時實際支付的土地價值及廠房建設(shè)成本，那么小編認(rèn)為按照賬面成本做為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，該事項和稅務(wù)機(jī)關(guān)還存在一定的溝通空間，建議咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后進(jìn)一步確定，不多繳也不應(yīng)該少納稅。
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來源：中道財稅-陳紅
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