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房地產是屬于資金密集行業，開發商需要調動大量的資金才能進行房屋建設，很多房開企業都有不同程度的負債，有些房開企業負債比例過高了，資金鏈就受到影響，一著不慎就會引發房開企業的破產。
那么房地產開發商破產，不履行合同義務時，業主該如何應對呢？
根據工程建設進度，可分為房屋已建成和未建成兩種情況來進行分析：
?如果所購房產已經完工并入住，那么開發商的破產對業主取得房屋不會產生太大的影響，但會出現開發商人去樓空，不履行合同義務，樓盤遲遲未能辦證的狀況。
遇到這種情況，業主首先要去不動產登記管理部門落實開發商是否辦理了該樓盤的首次登記。
若已進行了首次登記，業主可自行攜帶辦理房產轉移登記的材料到不動產登記中心申請辦理《不動產權證書》。若辦證資料中涉及開發商，并且已無法從開發商處取得的，業主們可前往南寧市城建檔案館或相關部門調取。
若未辦理首次登記，業主無法辦理《不動產權證書》的，業主就需要聯合起來，就開發商違約行為提起民事訴訟。同時，到住建部門去反饋情況，住建部門有市場管理之責，相關情況會記錄到政務系統上。累計案例多了，政府會研究情況，出臺政策，統一集中辦理。這是一場持久戰，業主們要做好心理準備。
另外，根據企業破產清算相關法律規定，業主已取得的房產不會被開發商拿來清算進行債務償還，不用擔心住著住著會被趕出去。
若房屋未建成，產生的問題則復雜得多。開發商已無資金進行建設，業主將面對爛尾樓的事實。解決方法無非兩大類：?等待接盤俠；?退房款。
先來接盤俠，一般開發商申請破產清算，法院會將開發商所建設的樓盤進行拍賣，若有新的開發商競拍成功，會接手樓盤進行善后工作。如果拍不出去，也會有政府部門進行接手。等待接盤俠的業主需要保管好自己的購房合同與相關購房票據。這里需要提到一個重點，等待接盤俠期間，業主一定要按時還貸，否則會被銀行起訴，導致房產權利被查封。屆時，有接盤俠了你也不一定能解決這個問題。
也許在更多人看來，遇到這種事，還是退房拿回錢來得實在。那業主有沒有權利要求退款呢？
有，但是碰到開發商破產，想要按正常程序退房難，估計那時業主也找不到開發商人了，這時最有效的退房方法是民事訴訟了，而且越快越好。開發商申請破產清算，必然欠有眾多債務。業主起訴開發商后會有案底，當開發商資產被拍賣，業主會得到賠償。
業主是否有優先受償權？
答案：有！小編之前覺得第一受償權應該是工程承包商，但最高人民法院早已出有規定。
《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中指出：
一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
以上法規確定了業主有優先受償權，但不是所有業主，這問題需要分兩種情況來看：
一是，如果業主是全款購房，或者是貸款購房后，在交房前已經支付了全部房款，那么開發商破產，撤離項目的情況下，業主是可以要求優先清償權的。
第二種情況是，如果業主只是繳納了首付款，在簽訂購房合同后遇到開發商破產的問題，該種情況下業主的優先清償權可能得不到認可，畢竟開發商破產后的債主不止購房者。此時業主可以要求解除購房合同，返還首付款以及獲得其他賠償。
最后，小編再提一點建議：業主最好不要私下與開發商辦理退款，因為開發商早已負債累累，私下退款很大的可能性是得到一張欠條，到時候催款真的是遙遙無期。
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