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以下為“雕叔談樓市”公眾號(hào)粉絲問答精選提問，請(qǐng)關(guān)注公眾號(hào)提問

提問：雕叔，花卉園的碧泉花園小區(qū)如何，2005年的，建面11000，里面我以前住過，安靜，離輕軌站600米。

回答：缺點(diǎn)：1、小區(qū)靠近花卉園里面很了，出來坐輕軌要走一段路；2、戶型有點(diǎn)奇葩，很多客廳都要下一個(gè)臺(tái)階；3、花卉園周邊都是老破小，租金和售價(jià)偏低影響周轉(zhuǎn)和出租；4、短期內(nèi)看不到花卉園改建計(jì)劃，長(zhǎng)持無(wú)太大暴擊機(jī)會(huì)，這個(gè)價(jià)格還不如考慮巴濱路等五年暴擊。優(yōu)點(diǎn)：1、比較適合在光電園、觀音橋和中醫(yī)院附近上班的人居住；2、周邊有個(gè)花卉園，晚上散步有個(gè)去處；3、小區(qū)安靜適合自住需求。建面11000可以考慮加州城市花園，板塊活力更強(qiáng)。

提問：浮云老師，你覺得富邦金玖如何？是商業(yè)性質(zhì)的公寓，位于石橋鋪半山公館附近，我去過，感覺周邊很荒，但聽說在打造英利汽車城，不知道以后人流量如何？

回答：我要被你氣暈了。我打了五百多字，發(fā)出來你刪了，現(xiàn)在重打。這一次就給你幾個(gè)字：不行！隧道旁，參考嘉華大橋重慶天地。不行！石橋鋪得了渝中區(qū)的病！老破小一大堆要改造！（原話是：沒有渝中區(qū)的命，得了渝中區(qū)的病）最后是：公寓碰不得！

提問： 坐標(biāo)南京，夫妻名下一套經(jīng)濟(jì)適用房85平，值170萬(wàn)，無(wú)貸款，已住十年，小區(qū)已出新。另有一套鎮(zhèn)江寶華鎮(zhèn)的商品房，值105萬(wàn)左右，尚有38萬(wàn)商貸未還清。現(xiàn)在孩子上四年級(jí)，對(duì)應(yīng)的初中學(xué)區(qū)很差，在考慮是把寶華的房子賣了，到手大概六七十萬(wàn)，再借點(diǎn)買個(gè)一般的比現(xiàn)在好點(diǎn)的中等初中學(xué)區(qū)房，還是找人花個(gè)二十萬(wàn)上個(gè)好初中然后租房。因?yàn)楹屠先艘黄鹱。幌胭u這套經(jīng)濟(jì)適用房，但寶華的房又遲遲出不了手。一中的初中學(xué)區(qū)都在200萬(wàn)以上，月供方面每月一萬(wàn)能承受，現(xiàn)在不知道如何，怕選擇錯(cuò)，請(qǐng)雕叔給個(gè)建議。

回答：你好，根據(jù)你的情況來看，出手鎮(zhèn)江房子，買南京初中學(xué)區(qū)房，是最有價(jià)值的打法。鎮(zhèn)江投資真不適合。人口經(jīng)濟(jì)都跟不上。不要為了買而買。建議盡快出手，可以抬高中介費(fèi)，讓中介賣力給你推。沒必要花20成本去找關(guān)系上初中學(xué)區(qū)然后租房，這樣資產(chǎn)并沒有改變，不如出手置換，既可以解決上學(xué)問題，又可以優(yōu)化資產(chǎn)配置。南京的樓市，是一個(gè)非常獨(dú)特的風(fēng)格，盡管南京并非一線城市，但在房?jī)r(jià)意識(shí)形態(tài)方面以及規(guī)模來說，南京都達(dá)到了國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平。過去十幾年，板塊輪動(dòng)已經(jīng)讓南京大部分房?jī)r(jià)都翻了一倍，南京讓80%的買房人都賺到了錢，還剩20%是什么？就是最后漲價(jià)的那一批雞犬升天的爛房子，成了近幾年賣不動(dòng)的老大難。經(jīng)歷了3年調(diào)控，二線學(xué)區(qū)房漲幅30-50%，二手房供需平衡，但是限價(jià)已經(jīng)被打破。未來，南京房?jī)r(jià)還在爬坡期，想入股南京的門檻越來越高，投資還是要趁早。南京投資價(jià)值高的板塊，詳見知識(shí)星球內(nèi)部。

提問：雕叔，從您的微博追過來的。看到您剛踩盤了武漢不限購(gòu)去的樓盤，本人近期有投資打算，請(qǐng)問金100萬(wàn)，三無(wú)，投資建議武漢還是重慶？具體樓盤？謝謝！

回答：武漢，金地中核格林格林，中國(guó)核建錦城。你不是武漢土著，限購(gòu)的話，更建議你去重慶，目前新房推薦保利觀塘，中國(guó)鐵建玖城壹號(hào)。二手集中看彈子石國(guó)際社區(qū)，龍湖，融僑半島，龍湖觀山水，康德國(guó)會(huì)山，花蔓廷等。南濱路，北濱路，二郎彩云湖，駿逸第一江岸、閱江閣，北岸江山東區(qū)、華潤(rùn)中央公園，半山華府、招商江灣城、華宇北國(guó)風(fēng)光，綠地海外灘，平安摩卡、城市印象、渝能明日城市、巴蜀城、金科廊橋水岸，龍湖源著、兩江春城、橄欖郡、春風(fēng)城市心筑，春風(fēng)與湖、協(xié)信天驕城、恒基翠庭苑、藍(lán)光彩云府、協(xié)信彩云湖、萬(wàn)科金色悅城，協(xié)信云棲谷。

提問：自訴：我看房子，看了好多年，本身對(duì)房子還有些研究，可是就是舍不得把錢花出去，不是沒有錢，多少還有點(diǎn)，買幾套房子，不是很貴的，一點(diǎn)問題都沒有，可是就是舍不得，看著房?jī)r(jià)一天天漲上去，心里很苦，當(dāng)年水庫(kù)多軍買的8000，我現(xiàn)在買成了18000，哈哈，早點(diǎn)醒悟，我就不是今天的我了。

回答：08年我在上海工作，當(dāng)時(shí)出來一個(gè)樓盤叫：湯臣一品，十萬(wàn)一平。徐家匯還有兩萬(wàn)多的房子，莘莊遍地一萬(wàn)左右。十年過去了，現(xiàn)在很后悔當(dāng)時(shí)沒有叉上海（當(dāng)時(shí)有能力叉徐家匯和莘莊的房子），而是叉的重慶。每個(gè)人都是交了學(xué)費(fèi)的。

提問：朱紅老大，可否推薦幾個(gè)重慶目前租售比較高的樓盤，老破系列，次新，新盤，都說下

回答：老破加州花園加州城市花園天一新城長(zhǎng)安華都金科花園祈年悅城次新慶業(yè)巴蜀城中渝愛都會(huì)保利香檳花園春風(fēng)城市心筑渝能明日城市橄欖郡融景城錦峰新盤晉渝v時(shí)代隆鑫盛世普天，注意遠(yuǎn)離清真寺大渡口綠地城大渡口鳳凰城中海九龍?zhí)祉灠湍习斯铮殴铮湍先f(wàn)達(dá)附近新盤。茶園保利，榮盛兩個(gè)樓盤回興板塊高層蔡家中央大街上城中央這些是相對(duì)比較有性價(jià)比的一些樓盤。

提問：現(xiàn)有資金40多萬(wàn)，在重慶有一套房，想投資一套，三五年出倉(cāng)，煩請(qǐng)推薦幾個(gè)樓盤，價(jià)格多少合適？潛在漲幅預(yù)估？2023上車時(shí)間何時(shí)適當(dāng)？

回答：40萬(wàn)買北濱路、南濱路、南坪、觀音橋、五里店、大坪、冉家壩、大龍山這些地方合適，差一點(diǎn)再借。如果是首房首貸總價(jià)考慮130萬(wàn)的。如果是第二套貸款總價(jià)考慮100萬(wàn)的。三年出倉(cāng)考慮北濱路、觀音橋、五里店、冉家壩、大龍山；五年出倉(cāng)考慮南坪、南濱路、大坪。最近要開盤的融景城臻苑可以考慮；另外融景城周邊的二手房城市印象、城市經(jīng)典、豐業(yè)御景銘洲、巴蜀城也不錯(cuò)；2023年重慶應(yīng)該呈現(xiàn)30000-20000-10000的局面。新房：30000套內(nèi)；次新：20000-25000套內(nèi)；老舊：10000-20000套內(nèi)。

提問：雕叔，怎么看幾個(gè)開發(fā)商合作，這種樓盤和獨(dú)自開發(fā)的區(qū)別是什么？這種情況是一直都有還是最近幾年的新模式？

回答：近幾年來房企快周轉(zhuǎn)模式成為一種市場(chǎng)主流，像碧桂園，萬(wàn)科，保利，恒大，聯(lián)發(fā)等。而資金周轉(zhuǎn)也會(huì)越來越差，聯(lián)合拿地相當(dāng)于報(bào)團(tuán)取暖。一方面可以面對(duì)高地價(jià)賣不動(dòng)房子的風(fēng)險(xiǎn)；第二方面可以降低資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)；所以自然而然大家都一起拿地了。

提問：雕叔，為何康德國(guó)會(huì)山回調(diào)那么多？

回答：這個(gè)樓盤，在重慶土著那里本來就不好，而且是重慶樓市皆知的兇宅。其實(shí)這都不是主要原因，你看看重慶，哪個(gè)樓盤跌得不多，自2023年6月以來，全面下跌，毫不夸張，有些樓盤的跌幅比康德國(guó)會(huì)山大多了。

提問：南岸四公里輕軌口小區(qū)頂樓朝西三房，建面每平要低到多少才值得入？七千？八千？

回答：你不說小區(qū)名，其他信息也給的不多，我怎么幫你建議呢？不過你淘筍的話，建議低于周邊30%的二手房可以選，再選小區(qū)里面較低價(jià)位的。現(xiàn)在那邊的價(jià)格考慮7000左右的。

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