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以下為“雕叔談樓市”公眾號粉絲問答精選提問，請關(guān)注公眾號提問

提問：雕叔，花卉園的碧泉花園小區(qū)如何，2005年的，建面11000，里面我以前住過，安靜，離輕軌站600米。

回答：缺點：1、小區(qū)靠近花卉園里面很了，出來坐輕軌要走一段路；2、戶型有點奇葩，很多客廳都要下一個臺階；3、花卉園周邊都是老破小，租金和售價偏低影響周轉(zhuǎn)和出租；4、短期內(nèi)看不到花卉園改建計劃，長持無太大暴擊機會，這個價格還不如考慮巴濱路等五年暴擊。優(yōu)點：1、比較適合在光電園、觀音橋和中醫(yī)院附近上班的人居住；2、周邊有個花卉園，晚上散步有個去處；3、小區(qū)安靜適合自住需求。建面11000可以考慮加州城市花園，板塊活力更強。

提問：浮云老師，你覺得富邦金玖如何？是商業(yè)性質(zhì)的公寓，位于石橋鋪半山公館附近，我去過，感覺周邊很荒，但聽說在打造英利汽車城，不知道以后人流量如何？

回答：我要被你氣暈了。我打了五百多字，發(fā)出來你刪了，現(xiàn)在重打。這一次就給你幾個字：不行！隧道旁，參考嘉華大橋重慶天地。不行！石橋鋪得了渝中區(qū)的病！老破小一大堆要改造！（原話是：沒有渝中區(qū)的命，得了渝中區(qū)的病）最后是：公寓碰不得！

提問： 坐標南京，夫妻名下一套經(jīng)濟適用房85平，值170萬，無貸款，已住十年，小區(qū)已出新。另有一套鎮(zhèn)江寶華鎮(zhèn)的商品房，值105萬左右，尚有38萬商貸未還清。現(xiàn)在孩子上四年級，對應(yīng)的初中學區(qū)很差，在考慮是把寶華的房子賣了，到手大概六七十萬，再借點買個一般的比現(xiàn)在好點的中等初中學區(qū)房，還是找人花個二十萬上個好初中然后租房。因為和老人一起住，不想賣這套經(jīng)濟適用房，但寶華的房又遲遲出不了手。一中的初中學區(qū)都在200萬以上，月供方面每月一萬能承受，現(xiàn)在不知道如何，怕選擇錯，請雕叔給個建議。

回答：你好，根據(jù)你的情況來看，出手鎮(zhèn)江房子，買南京初中學區(qū)房，是最有價值的打法。鎮(zhèn)江投資真不適合。人口經(jīng)濟都跟不上。不要為了買而買。建議盡快出手，可以抬高中介費，讓中介賣力給你推。沒必要花20成本去找關(guān)系上初中學區(qū)然后租房，這樣資產(chǎn)并沒有改變，不如出手置換，既可以解決上學問題，又可以優(yōu)化資產(chǎn)配置。南京的樓市，是一個非常獨特的風格，盡管南京并非一線城市，但在房價意識形態(tài)方面以及規(guī)模來說，南京都達到了國內(nèi)領(lǐng)先水平。過去十幾年，板塊輪動已經(jīng)讓南京大部分房價都翻了一倍，南京讓80%的買房人都賺到了錢，還剩20%是什么？就是最后漲價的那一批雞犬升天的爛房子，成了近幾年賣不動的老大難。經(jīng)歷了3年調(diào)控，二線學區(qū)房漲幅30-50%，二手房供需平衡，但是限價已經(jīng)被打破。未來，南京房價還在爬坡期，想入股南京的門檻越來越高，投資還是要趁早。南京投資價值高的板塊，詳見知識星球內(nèi)部。

提問：雕叔，從您的微博追過來的。看到您剛踩盤了武漢不限購去的樓盤，本人近期有投資打算，請問金100萬，三無，投資建議武漢還是重慶？具體樓盤？謝謝！

回答：武漢，金地中核格林格林，中國核建錦城。你不是武漢土著，限購的話，更建議你去重慶，目前新房推薦保利觀塘，中國鐵建玖城壹號。二手集中看彈子石國際社區(qū)，龍湖，融僑半島，龍湖觀山水，康德國會山，花蔓廷等。南濱路，北濱路，二郎彩云湖，駿逸第一江岸、閱江閣，北岸江山東區(qū)、華潤中央公園，半山華府、招商江灣城、華宇北國風光，綠地海外灘，平安摩卡、城市印象、渝能明日城市、巴蜀城、金科廊橋水岸，龍湖源著、兩江春城、橄欖郡、春風城市心筑，春風與湖、協(xié)信天驕城、恒基翠庭苑、藍光彩云府、協(xié)信彩云湖、萬科金色悅城，協(xié)信云棲谷。

提問：自訴：我看房子，看了好多年，本身對房子還有些研究，可是就是舍不得把錢花出去，不是沒有錢，多少還有點，買幾套房子，不是很貴的，一點問題都沒有，可是就是舍不得，看著房價一天天漲上去，心里很苦，當年水庫多軍買的8000，我現(xiàn)在買成了18000，哈哈，早點醒悟，我就不是今天的我了。

回答：08年我在上海工作，當時出來一個樓盤叫：湯臣一品，十萬一平。徐家匯還有兩萬多的房子，莘莊遍地一萬左右。十年過去了，現(xiàn)在很后悔當時沒有叉上海（當時有能力叉徐家匯和莘莊的房子），而是叉的重慶。每個人都是交了學費的。

提問：朱紅老大，可否推薦幾個重慶目前租售比較高的樓盤，老破系列，次新，新盤，都說下

回答：老破加州花園加州城市花園天一新城長安華都金科花園祈年悅城次新慶業(yè)巴蜀城中渝愛都會保利香檳花園春風城市心筑渝能明日城市橄欖郡融景城錦峰新盤晉渝v時代隆鑫盛世普天，注意遠離清真寺大渡口綠地城大渡口鳳凰城中海九龍?zhí)祉灠湍习斯铮殴铮湍先f達附近新盤。茶園保利，榮盛兩個樓盤回興板塊高層蔡家中央大街上城中央這些是相對比較有性價比的一些樓盤。

提問：現(xiàn)有資金40多萬，在重慶有一套房，想投資一套，三五年出倉，煩請推薦幾個樓盤，價格多少合適？潛在漲幅預(yù)估？2023上車時間何時適當？

回答：40萬買北濱路、南濱路、南坪、觀音橋、五里店、大坪、冉家壩、大龍山這些地方合適，差一點再借。如果是首房首貸總價考慮130萬的。如果是第二套貸款總價考慮100萬的。三年出倉考慮北濱路、觀音橋、五里店、冉家壩、大龍山；五年出倉考慮南坪、南濱路、大坪。最近要開盤的融景城臻苑可以考慮；另外融景城周邊的二手房城市印象、城市經(jīng)典、豐業(yè)御景銘洲、巴蜀城也不錯；2023年重慶應(yīng)該呈現(xiàn)30000-20000-10000的局面。新房：30000套內(nèi)；次新：20000-25000套內(nèi)；老舊：10000-20000套內(nèi)。

提問：雕叔，怎么看幾個開發(fā)商合作，這種樓盤和獨自開發(fā)的區(qū)別是什么？這種情況是一直都有還是最近幾年的新模式？

回答：近幾年來房企快周轉(zhuǎn)模式成為一種市場主流，像碧桂園，萬科，保利，恒大，聯(lián)發(fā)等。而資金周轉(zhuǎn)也會越來越差，聯(lián)合拿地相當于報團取暖。一方面可以面對高地價賣不動房子的風險；第二方面可以降低資金周轉(zhuǎn)風險；所以自然而然大家都一起拿地了。

提問：雕叔，為何康德國會山回調(diào)那么多？

回答：這個樓盤，在重慶土著那里本來就不好，而且是重慶樓市皆知的兇宅。其實這都不是主要原因，你看看重慶，哪個樓盤跌得不多，自2023年6月以來，全面下跌，毫不夸張，有些樓盤的跌幅比康德國會山大多了。

提問：南岸四公里輕軌口小區(qū)頂樓朝西三房，建面每平要低到多少才值得入？七千？八千？

回答：你不說小區(qū)名，其他信息也給的不多，我怎么幫你建議呢？不過你淘筍的話，建議低于周邊30%的二手房可以選，再選小區(qū)里面較低價位的。現(xiàn)在那邊的價格考慮7000左右的。

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