專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、開發(fā)商違約不按時(shí)交房怎么處理?
開發(fā)商違約不按時(shí)交房首先是可以通過協(xié)商的方式來進(jìn)行解決的，不行的話再訴訟。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者可以根據(jù)商品房預(yù)售合同的約定向開發(fā)商追究其違約責(zé)任。若合同約定的違約金低于購(gòu)房者因開發(fā)商逾期交房造成的實(shí)際損失，則當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際的損失請(qǐng)求裁判機(jī)關(guān)予以增加，若合同約定的違約金過高，則開發(fā)商也可抗辯請(qǐng)求裁判機(jī)關(guān)予以減少。
二、違約金過高指的是什么？
當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。也就是說當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定為“過分高于造成的損失”，此時(shí)，由法官根據(jù)實(shí)際情況酌情減少違約金數(shù)額。
商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。根據(jù)該約定，若購(gòu)房者和開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同沒有對(duì)開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任具體約定，在開發(fā)商逾期交樓的情況下，購(gòu)房者可以參照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金并予以追償。
在當(dāng)代的社會(huì)，現(xiàn)在如果開發(fā)商存在違約行為，那么必然是需要按照法律當(dāng)中的規(guī)定來要求開發(fā)商承擔(dān)一定的責(zé)任，可能雙方當(dāng)事人在簽訂具體的房屋買賣合同的時(shí)候，也約定的有一些違約金，此時(shí)就需要按照雙方當(dāng)事人約定的違約金來支付具體的金額。
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