專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、關(guān)于有房貸的房子如何出售
1.簽訂《房屋買賣合同》，賣家收定金
2.賣家收首付款
3.向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸
4.解抵押，獲房產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)
5.買方打尾款，雙方辦理過戶(資金監(jiān)管)
6.過戶完成，賣家領(lǐng)尾款
二、房屋有貸款，怎么辦?
1、轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，你需要提前向貸款銀行進(jìn)行咨詢。
※貸款房屋轉(zhuǎn)按揭流程：
①買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》;
②買方、賣方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》;
③買方交納房子的首付款(按交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格孰低的原則，一年內(nèi)免評(píng)估，以原購(gòu)買價(jià)為準(zhǔn));
④賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認(rèn)函(包括所欠資款本息、還款帳號(hào));
⑤買方據(jù)前述文件及個(gè)人資信文件向貸款銀行申請(qǐng)二手房按揭貸款(提出貸款申請(qǐng)，律師初審，銀行復(fù)審);
⑥賣方向買方實(shí)際交付房屋;
⑦銀行復(fù)審?fù)ㄟ^后放款，向賣方的銀行劃款;
⑧賣方收到款項(xiàng)后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、并且抵押給買方的貸款銀行;
⑨買方的貸款銀行將首付款付給賣方。
2、用買方的首付款繳清剩余貸款
二手房交易中，如果賣方出售有貸款的房屋，多選擇這種方式還清貸款。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。
通常情況下，買方會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。
3、借款贖證
如果以上兩種方法都行不通，賣方可以考慮利用銀行貸款或者向第三方借款的方式來繳清剩余貸款。賣家用其名下的抵押物(如其他房產(chǎn))向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款，獲得房產(chǎn)證。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款得會(huì)抵押物。
對(duì)于有房房子，還想再進(jìn)行轉(zhuǎn)賣的話，首先是可兒已提前還完，還帶獲得完整的產(chǎn)權(quán)，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，或者是也可以向銀行申請(qǐng)辦理房貸變更的方式也是可以的，一般來，只有還清完所有的貸款的房屋，才能夠正常的進(jìn)行上市交易。
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