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1、關于不可抗力
陷阱：導致開發(fā)商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，開發(fā)商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術問題或其它開發(fā)商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任。
支招：對此購房者應該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時開發(fā)商應該提供政府主管部門、公證機構或專業(yè)鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求開發(fā)商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求開發(fā)商給予一定數(shù)額的經濟補償。
2、關于分攤建筑面積
陷阱：作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。盡管法規(guī)有作了明確規(guī)定，但實際操作中個別開發(fā)商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。
支招：購房者可以參照有關規(guī)定，認真審核開發(fā)商在補充協(xié)議中列明的分攤范圍，對不符合法律規(guī)定的部分堅決要求予以刪除。或者在補充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當開發(fā)商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者即可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔違約責任。
3、關于裝修標準
陷阱：對于預售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被開發(fā)商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。
支招：建議購房者在補充協(xié)議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以最大限度地保護自己的利益。
4、關于房屋所有權證辦理的時間
陷阱：盡管從表面上看，房屋所有權是由房地產管理部門頒發(fā)的，與開發(fā)商并沒有直接的關系，不應構成其義務。但在實踐中，房屋所有權權證頒發(fā)的延遲往往是由于開發(fā)商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務。
支招：購房者需要讓開發(fā)商作出相應的承諾，保證在規(guī)定期限內履行各項義務以確保購房者順利取得房屋所有權證，否則應承擔一定數(shù)額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求開發(fā)商承擔由此給購房者造成的經濟損失。
5、關于貸款辦不來怎么辦
陷阱：由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準主要依賴開發(fā)商提供的擔保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔違約責任的風險。
支招：購房者應該在補充協(xié)議中分清責任，如果由于開發(fā)商原因導致貸款得不到批準，則購房者可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔違約責任;如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。
6、關于保修責任
陷阱：有關房屋質量的保修責任，國家已經作了明確規(guī)定，在此不再贅述。
支招：最好在補充協(xié)議中將開發(fā)商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來，要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常保修，并負擔一定的維修費用。
7、關于開發(fā)商在促銷過程中的承諾
陷阱：為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、學校、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質量，實際是構成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。
科普華君網溫馨提示： 《民法典》自2023年1月1日起正式施行，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔保法》《合同法》《物權法》《侵權責任法》《民法總則》同時廢止。如果您涉及《民法典》規(guī)定的房產問題# 點擊這兒#進行查看！若需幫助可#咨詢科普華君網房產糾紛律師#咨詢電話：18511557866
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