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一、經(jīng)營(yíng)性用房及其估價(jià)特點(diǎn)

1、有收益

經(jīng)營(yíng)性用房，或由業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)，或由業(yè)主出租給他人經(jīng)營(yíng)，或以聯(lián)營(yíng)的形式由業(yè)主和他人共同經(jīng)營(yíng)。業(yè)主通過(guò)這些經(jīng)營(yíng)形式，獲取房屋收益。

2、經(jīng)營(yíng)性用房的年租金是年收益的基礎(chǔ)

出租他人經(jīng)營(yíng)或和他人聯(lián)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性用房，一般都簽訂出租、聯(lián)營(yíng)合同。合同中約定具體經(jīng)營(yíng)性用房的具體年租金。經(jīng)營(yíng)性用房的年租金扣除年維修費(fèi)用、管理費(fèi)用、保險(xiǎn)、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等現(xiàn)金支出，一般就得到其年收益。

3、區(qū)域因素、個(gè)別因素相同的經(jīng)營(yíng)性用房客觀價(jià)值基本相同

同一區(qū)域，繁華程度、交通條件相同，個(gè)別因素不同的經(jīng)營(yíng)性用房，其價(jià)值不同，估價(jià)重點(diǎn)在個(gè)別因素修正。

4、部分經(jīng)營(yíng)性用房?jī)?nèi)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多樣化

不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)性用房的收益不同、收益率不同，收益法估價(jià)對(duì)應(yīng)的資本化率不同。

5、資本化率可以利用類似經(jīng)營(yíng)性用房的售價(jià)、年收益以及收益現(xiàn)值計(jì)算式求出

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)營(yíng)性用房出售的實(shí)例較多，利用類似商業(yè)用房售價(jià)、年收益以及收益現(xiàn)值計(jì)算式，可以求出經(jīng)營(yíng)性用房的資本化率。對(duì)于收益年限超過(guò)40年的經(jīng)營(yíng)性用房，可用類似經(jīng)營(yíng)性用房租售比作為資本化率的近似值。盡管用租售比作為資本化率有一定誤差，但比其他方法更加科學(xué)且易被拆遷當(dāng)事人接受，更具現(xiàn)實(shí)性。

6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場(chǎng)

小街道沿街一樓商鋪門面鄰接的街道,相當(dāng)于大型商場(chǎng)內(nèi)的商鋪過(guò)道,使一樓商鋪實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積增加,計(jì)算沿街商鋪建筑面積時(shí)，應(yīng)適當(dāng)考慮其“占道”增加的經(jīng)營(yíng)面積。

7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規(guī)律性我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無(wú)自動(dòng)扶梯的商場(chǎng)，二、三樓租金分別為一樓的38%、34%左右;與特定商業(yè)街道垂直小街道內(nèi)的商鋪?zhàn)饨穑S商鋪與特定街道的距離增加而減小;特定商業(yè)街道上，存在著租金相同的區(qū)段。根據(jù)這些規(guī)律，可以根據(jù)路線價(jià)法等方法評(píng)估經(jīng)營(yíng)性用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

二、經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)的原則

1、合法原則

⑴產(chǎn)權(quán)的合法性。無(wú)法確認(rèn)合法產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)性用房，必須在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明估價(jià)及估價(jià)結(jié)論是以估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)為假設(shè)前提。我們?cè)诓疬w中發(fā)現(xiàn)由于歷史原因，很多被拆遷房屋根本就沒(méi)有進(jìn)行過(guò)權(quán)屬登記，因此在實(shí)際操作過(guò)程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)必須注意合理回避潛在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于沒(méi)有或者無(wú)法核實(shí)合法產(chǎn)權(quán)的房屋，必須在報(bào)告中特別予以說(shuō)明。

⑵用途的合法性。估價(jià)人員只能對(duì)證載為“商業(yè)”、“經(jīng)營(yíng)”或“商服”的合法經(jīng)營(yíng)性用房才能按經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)前，不少沿街住宅等非經(jīng)營(yíng)性用房未經(jīng)辦理用途變更便作為經(jīng)營(yíng)性用房使用，在估價(jià)中應(yīng)特別注意。原則上估價(jià)人員不能對(duì)這些房屋作為“經(jīng)營(yíng)用房”進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估價(jià)，建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定“拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。”這說(shuō)明拆遷房屋性質(zhì)的認(rèn)定是評(píng)估的前提條件，用途不明確的房屋，估價(jià)機(jī)構(gòu)切不可貿(mào)然出具正式估價(jià)報(bào)告。若拆遷當(dāng)事人暫時(shí)無(wú)法確定房屋的性質(zhì)但又要求出具估價(jià)結(jié)論時(shí)，我們的經(jīng)驗(yàn)是要求委托方提出正式書(shū)面委托函，委托函中明確對(duì)估價(jià)對(duì)象按照不同的假設(shè)用途進(jìn)行估價(jià)，然后再按照不同的用途假設(shè)前提出具不同結(jié)論的初步估價(jià)報(bào)告，供拆遷當(dāng)事人雙方參考。

2、保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為最高最佳使用原則

經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)的最高最佳使用原則，是以保持現(xiàn)狀繼續(xù)合法使用為前提的最高最佳使用原則。

3、替代原則

經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)的替代原則包含兩層含義。其一，從結(jié)果角度說(shuō)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)成交價(jià)格;其二，從估價(jià)的方法角度說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

⑴被拆遷經(jīng)營(yíng)性用房在不同時(shí)期的收益應(yīng)該按照資金時(shí)間價(jià)值率(資本化率)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值;⑵按規(guī)定，拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日;規(guī)模大、分期分階段實(shí)施的拆遷項(xiàng)目，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)期房屋拆遷實(shí)施之日。

三、經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)的方法

經(jīng)營(yíng)性用房拆遷補(bǔ)償估價(jià)的方法一般有四種，即收益法、市場(chǎng)比較法、成本法、路線價(jià)法。前三種方法是大家比較常用的，本文重點(diǎn)闡述路線價(jià)法在拆遷估價(jià)中的應(yīng)用。

路線價(jià)法是對(duì)面臨特定街道且可及性相等的城市經(jīng)營(yíng)性用房土地設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取標(biāo)準(zhǔn)深度上數(shù)宗一樓經(jīng)營(yíng)用房樓面地價(jià)，以它們的平均樓面地價(jià)作為該特定街道的路線價(jià)，再運(yùn)用相應(yīng)的深度百分率表、其它修正率表，修正、計(jì)算出臨街特定街道各宗經(jīng)營(yíng)性用房一樓樓面地價(jià)的估價(jià)方法。對(duì)于平均深度不深的沿街經(jīng)營(yíng)性用房，可用四三二一法則、臺(tái)灣臨街深度指數(shù)、路角地、三角地、袋地、里地等深度指數(shù)，求出其一樓樓面地價(jià);對(duì)于垂直特定街道、深度較深的小巷、綜合商場(chǎng)、市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用房，可用路線價(jià)、日本深度百分率求取一樓樓面地價(jià)，再加上建筑物重置成新價(jià)格，即可評(píng)估出一樓經(jīng)營(yíng)性用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

舊城改造經(jīng)營(yíng)性用房的拆遷量大，路線價(jià)法是求取一樓經(jīng)營(yíng)用房樓面地價(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)格、價(jià)值的快速方法。只要路線區(qū)段、深度指數(shù)等參數(shù)選擇合適，路線價(jià)求取中參數(shù)賦值嚴(yán)格、科學(xué)，路線價(jià)法求取的拆遷價(jià)格一般是客觀、公正的。我們?cè)跐h正街第一個(gè)大規(guī)模拆遷項(xiàng)目——多福南路經(jīng)營(yíng)用房拆遷評(píng)估中首次使用了路線價(jià)的估價(jià)方法，這是一次大膽而成功的嘗試。評(píng)估中我們首先采用收益法及成本法測(cè)算漢正街一樓經(jīng)營(yíng)用房樓面地價(jià)，并以此作為路線價(jià)，借鑒日本巷子深度百分率進(jìn)行倍數(shù)放大修正，求取與漢正街垂直的巷道——永寧巷兩側(cè)一樓商業(yè)用房的樓面地價(jià)，評(píng)估過(guò)程簡(jiǎn)潔、快速、明了，估價(jià)結(jié)果客觀、公正、準(zhǔn)確，拆遷雙方均未提出異議，取得了事半功倍的效果。

另外，經(jīng)營(yíng)性用房的拆遷評(píng)估中遇到的某些棘手的問(wèn)題，采用路線價(jià)法的思路常常會(huì)柳暗花明。例如我們?cè)邶埻鯊R拆遷評(píng)估中遇到一處房產(chǎn)，由于歷史的原因形成了臨街部分合法用途為辦公而非臨街部分為經(jīng)營(yíng)用途的“怪異狀況”，其他的估價(jià)方法幾乎無(wú)法確定其非臨街經(jīng)營(yíng)性用房的合理價(jià)格，而采用路線價(jià)法中袋地評(píng)估的思路來(lái)考慮則使問(wèn)題迎刃而解。

各種評(píng)估方法求得的拆遷補(bǔ)償價(jià)格一般不會(huì)相同。估價(jià)人員可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)每個(gè)評(píng)估結(jié)果作出權(quán)重判斷，按加權(quán)平均的方法求得客觀公正的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

上述就是小編對(duì)“營(yíng)業(yè)性用房征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t”問(wèn)題進(jìn)行的解答，營(yíng)業(yè)性用房征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t包括合法原則、保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到科普華君網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。