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今年房貸利率的調整是近幾年來最大的一次
因為上海一直以來都是全國買房利率最低的城市之一，不太會有很多客戶提前還貸，但在其他城市
遙想當初2023-2023年，首套的利率沒有低于5%的，甚至最高可以達到6%以上，所以很多人最近有了提前還貸的想法
小文當初就是買在一個利率高位上，她首套向銀行貸了100萬，利率是5.2%
最近她看了看股票和基金收益，簡直哀鴻遍野，各大銀行的定期存款利率也不過3%上下，再想想自己5.2%的房貸利率
一咬牙一跺腳，她想拿出包括股票基金存款的50萬現金，提前還房貸本金，去對沖高昂的利息
今天我們來幫小文算一筆賬，如果掏出50萬現金
提前還房貸的話，怎樣做才比較劃算
01
先來算算現在的利息
小文2023年5月年買下的首套房，貸款100萬，利率5.2%，算下來真的蠻高的
因為她當時把貸款年限拉到了30年，選擇等額本息的還款方式，以100萬房貸計算，產生的利息是97.6萬
而目前已經按時還款兩年，共計24期
我們來看下，截止到今年的5月，小文總共還剩余97萬本金+87.4萬利息未償還
因為利率高，又使用了最高的貸款年限，所以我們看到100萬貸款，實際上需要支付給銀行的利息也接近100萬
雖然一直有這樣的說法，房貸是我們普通個體這輩子能夠借到最低利息的貸款了，輕易不要提前還房貸
而最近小文還是動了提前還貸的念頭
02
有兩種提前還款方式
她算了一筆賬，如果拿出50萬的現金提前還房貸，可以選擇
一個是縮短還款年限，每月的月供不變
一個是保持還款年限，每月的月供減少
這兩種方式都是提前償還本金，最大的不同就是后續所需支付的利息不同
如果選擇縮短還款年限，當50萬用于償還本金后，還款月數從360縮短為133，原本2050年4月才能還完的債務，2031年5月便可以還完
而利息也從原來的97萬減少為22.51萬，但接下來的11年還是需要繼續按照原月供還款
還有一種方法，還款期數不變，選擇大大減少月供
按照原先的還款計劃，小文每月的月供是5491元
如果拿出50萬償還本金，且選擇還款期數不變的話，從今年6月開始，小文的月供將會降低一半，變成2659元，月供少一半
但因為還款期數不變，依舊要還到2050年4月才能結清，因為還是拉長了貸款年限，利息的支出要比前一種方式更多，共計52.81萬
從利息的角度看，選擇縮短還款年限要比降低月供更為劃算
當然選擇哪種提前還款方案都需要和自己的實際情況結合看
像小文的情況是工作穩定，用她的話說，再奮斗個十幾年，大概40歲出頭，然后房貸也還完了，自己無債一身輕
而現實中也有很多購房者會選擇繼續還款30年，但是月供減少為之前的一半
這樣的選擇多半是考慮到未來自己的工資收入可能會減少，也想要每個月將月供降低，來提高生活質量
提前還款的原因因人而異，但都有同一個愿望
就是降低自己未來的負債比例，對沖不確定的風險
03
不過，銀行也設置了一筆提前還款的違約金
在每個人和銀行簽署的房貸合同里，有明確規定違約金的計算方式
小文和某某行簽訂的合同里，就這樣寫了
如果已經還款滿36個月的話，銀行不收取提前還款違約金，可能會有一筆手續費，但不貴可以忽略不計，大約是幾百塊
但是如果還款未滿36個月，小文就要接受銀行除還款金額以外的6個月罰息
違約金計算下來共差不多是1.2萬元
這筆費用就是小文需要支付的違約金
實際上，各個城市和各家銀行對于罰息的約定并不相同
有些城市的銀行就規定貸款還1年之后，就不收取任何違約金了，而有些銀行只收取3個月的罰息，或者按照本金的一定比例收取
我另外咨詢了其他銀行，比如這家北部灣銀行，就是收取本金的千分之五，50萬產生的違約金是2500元，比小文選擇的銀行要少很多
而且小文選擇的等額本息方式，前些年是利息高本金低，后面才是利息低本金高，越早提前還，今后償還的利息比例就會越少
小文還覺得，自己提前還的有點晚了
當她決定拿出自己的存款、股票、基金，包括和家里人借錢來還完50萬房貸本金之后，她實際上需要支付的利息，比原來減少了近七十多萬
當然了，這里我們還沒有計算如果這50萬拿去投資的回報率，以及未來的通貨膨脹，貨幣貶值等等
因為對于小文來說
眼下的情況實在容不得她去思考這么遠
04
一邊是低額收益，另一邊是高額利息
大家也看到今年的經濟形勢并不值得樂觀，所有人都在擔心自己的貶值
小文錢基本都放在基金和股票賬戶上，而當投資收益比房貸利率還低
她想的是與其花心思投資掙錢，不如把貸款提前還了，最好在退休前，能夠無債一身輕
再加上現在環境很多不確定，對未來的收益比較悲觀
小文屬于保守且厭惡風險，擔心將來說不定虧更多，才想要把房貸先還了
但是，如果使用的是低利率的公積金（3.25%）不建議像小文一樣提前還貸，畢竟公積金已經是目前能夠貸款的最低利率了
手上的現金，但凡只要選擇一個穩健的理財產品，產生的收益都遠遠高于房貸產生的利息
提前還貸是個人選擇和各取所需
你會考慮今年提前還房貸嗎，是縮短年限還是減少月供，或手拿現金繼續尋找更好的投資機會？
以上為正文，來自喬不絲
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