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作者莫開偉系中國知名財經作家 中地方金融研究院研究員
經過超過半年前期籌備與研究討論之后，被市場稱為“二次房改”的“進一步深化住房制度改革”工作，終于提速。在中央經濟工作會議、中央城市工作會議于2023年末相繼召開之后，“二次房改”目標、路徑等，均已基本確定（1月10日中國經營網）。
中央政府擬在此時推出“二次房改”政策，是中國經濟運行過程出現深層次矛盾形勢所迫。目前中國大規模城鎮化在未來需解決幾億新市民住房需求，房地產高庫存拖累相關產能過剩，需加速去庫存化，這兩個問題若得不到有效解決，中國城鎮化將是一句空話，中國房地產業就有硬著陸風險，進而會引發金融信貸風險。
眾所周知，未來幾億新市民擁入城鎮，首先要解決安居工程，這是新市民融入城鎮最關鍵的一步，沒有住房就等于無法讓新市民扎下根來，新市民只能永遠以客居心態“漂泊”城鎮，只能成為被邊緣化的低等市民，并有最終被逼回農村的危險。同時，不及時進行“二次房改”，就會存在一邊是房地產高庫存與一邊是新市民購房困難并存的尷尬局面，房地產業就無法越過漫漫“嚴冬”。
而未來即將推行的“二次房改”與中國1998年推行的“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。”房改模式相比，有了較大創新和突破；同時也將對原有城鎮住房保障體系調整和改善起到巨大推動作用：一方面，建立租購并舉的房地產市場，相比第一次房改有了明顯進步，且制度規定取向更加成熟化和人性化。這項制度規定體現了購房和租賃兩種不同消費需求，因為住房需求不單指購房需求，還有租房需求，新市民可根據自身經濟能力和消費喜好去選擇住房消費方式，而將購租并舉房改思路貫穿“二次房改”始終，無疑為適合新市民消費能力及滿足新市民多樣化住房需求奠定了堅實制度基礎，一定能煥發并擴大新市民消費欲望，對改善新市民住房環境及帶動城鎮化發展將起到重要推動作用。另一方面，為更有效實施購租并舉房改政策，政府有關部門正考慮通過國有資本和市場相結合方式，建立專業租賃經營機構；并在北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市按照住建部要求，著手開展房地產信托投資基金試點工作，這些都將為市場化、規模化運營住房租賃市場，供出口和保障，也能為新市民順利租房提供了便利。此外，住建部有可能對現有住房保障體系品類做出完善和調整，并著手對廉租房、公租房和經濟適用住房等“三房”并軌進行研究，也有可能確定不再興建經濟適用住房。尤其住建部已開始考慮實行公租房貨幣化政策思路，即通過市場籌集房源，政府給予租金補貼的方式對公共租賃住房進行運營，為新市民順利住房并融入城鎮生活提供了便利。
同時，更應看到，中央層面已經確定，在落實新型城鎮化發展模式背景下，逐步放開省會以下中小城鎮落戶限制，在區域中心城市的功能、就業吸附能力提升后，將帶動更多周邊地區農村居民、小城鎮居民進入區域中心城市落戶，繼而產生住房需求，為“二次房改”鋪墊了基礎，房改一定能順利推進。尤其，“二次房改”若能順利完成之后，對加速房地產去庫存化及消除中國城鎮化住房障礙將起到重要作用，有利于中國大規模城鎮化建設迅速鋪開；同時也意味著既能提高新市民落戶城鎮鄰居環境，也對鋼鐵、水泥等產能過剩產業化解及推動中國經濟“供給側”改革起到強大推動作用。由此，“二次房改”政策一旦出臺之后，是項事關民生的重大社會系統工程，各級政府應加緊落實，讓其真正發揮政策威力，為打破中國經濟局長僵局起到“催化劑”作用。
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