專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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1.一般情況下，關(guān)于此類問(wèn)題的處理原則：合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》處理。
2.面積約定的"霸王條款"
現(xiàn)實(shí)中的簽合同時(shí)主要的問(wèn)題在于開發(fā)商通過(guò)制定嚴(yán)格的條款排除司法解釋的適用，如合同約定"多退少補(bǔ)，據(jù)實(shí)結(jié)算"，強(qiáng)行剝奪購(gòu)房人在面積誤差3%以上情況的賠償請(qǐng)求權(quán)或合同解除權(quán)。開發(fā)商商品房預(yù)售時(shí)約定的價(jià)款多退少補(bǔ)，實(shí)為不公平。因?yàn)槎嗤松傺a(bǔ)讓認(rèn)購(gòu)人承受著較大的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)人的權(quán)益。根據(jù)民法典的規(guī)定，該條款系合同一方單方擬定，并存在免除對(duì)方責(zé)任，排除或加重對(duì)方責(zé)任的情形，該條款無(wú)效不影響合同其它條款的前提下，條款無(wú)效。
3.面積誤差的確定
如果購(gòu)房人已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證，且產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的實(shí)測(cè)面積是由北京市國(guó)土資源和房屋管理局承認(rèn)的法定測(cè)量單位測(cè)定，一般也不會(huì)有面積欺詐行為。但是，不排除測(cè)量結(jié)果存在一定的誤差。如果購(gòu)房人對(duì)產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的面積有懷疑，可以起訴至法院或申請(qǐng)仲裁。因?yàn)?，就現(xiàn)行的法律法規(guī)而言，面積的復(fù)測(cè)只能由法院或仲裁機(jī)構(gòu)提請(qǐng)，測(cè)量單位一般不接受個(gè)人及其他組織的復(fù)測(cè)要求。因?yàn)闇y(cè)量過(guò)程漫長(zhǎng)、計(jì)算復(fù)雜，業(yè)主參與測(cè)量的可能性不大。為增強(qiáng)透明性，開發(fā)商應(yīng)有公攤部位的詳細(xì)資料供業(yè)主查閱。如果購(gòu)房人確實(shí)有證據(jù)感覺(jué)戶內(nèi)面積小，可向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門申請(qǐng)復(fù)查，要求原測(cè)量單位復(fù)測(cè)，還可向上級(jí)測(cè)繪主管部門申請(qǐng)復(fù)查。
在這里建議消費(fèi)者在簽合同的時(shí)候一定要堅(jiān)持保留這項(xiàng)"解約權(quán)"，給自己一個(gè)"退出"的機(jī)會(huì)。簽定合同時(shí)也應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房?；蛘邔?duì)此問(wèn)題購(gòu)房人不要求做特殊約定可直接、適用司法解釋。
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