專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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1、通知：在開(kāi)發(fā)商收房通知書(shū)寄出30天內(nèi)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)去辦理相關(guān)手續(xù);按有關(guān)規(guī)定，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買(mǎi)家使用。
2、證書(shū)：要查看開(kāi)發(fā)商出具的兩書(shū)一表，這是收房的必要條件之一。具體為《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》。問(wèn)題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》，不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張表，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案，例如消防設(shè)施等。如果都沒(méi)有問(wèn)題，可進(jìn)行下一步，任何一項(xiàng)有問(wèn)題，建議不要進(jìn)行收房。
3、看房：很多開(kāi)發(fā)商總是要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款(如果面積漲水)、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗(yàn)收房屋，如果房屋有問(wèn)題交物業(yè)慢慢維修。PS：小編以切身經(jīng)歷告訴你，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)一般都是“踢皮球”，一旦房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，往往是“拉鋸戰(zhàn)”的開(kāi)始。SO：無(wú)論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的前提。
在交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，業(yè)主們要特別注意以下三點(diǎn)：1、在驗(yàn)房之前，如果開(kāi)發(fā)商要求交費(fèi)或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應(yīng)，否則在驗(yàn)房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，就只能自己付錢(qián)解決了。2、如果開(kāi)發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主是可以拒絕的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開(kāi)發(fā)商，那業(yè)主還要給開(kāi)發(fā)商交代辦費(fèi)。3、驗(yàn)房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題一定要白紙黑字寫(xiě)在紙面上，不能聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問(wèn)題的后面，還要寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商承諾的解決時(shí)間，這樣業(yè)主才不會(huì)在開(kāi)發(fā)商無(wú)限期拖延之后毫無(wú)辦法。
二、驗(yàn)房自帶“利器”，自己也是驗(yàn)房高手
1、榔頭：輕敲墻壁，聽(tīng)到“空空”的聲音，說(shuō)明此處水泥砂漿未抹均勻或用量不夠;如果聽(tīng)到沉悶的碰擊聲，則說(shuō)明質(zhì)量沒(méi)有多大問(wèn)題。
2、手電：用手電抵住墻壁底部，往上照去，出現(xiàn)陰影的部分就是有問(wèn)題的地方。同時(shí)還可以在煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。
3、打火機(jī)：一般在廚房、衛(wèi)生間的排氣通道上都已經(jīng)有預(yù)留的孔洞，通過(guò)使用打火機(jī)可以檢測(cè)排氣通道是否正常。
4、卷尺：測(cè)量頂梁、窗框、衛(wèi)生間高差、層高和房屋面積。
5、電筆：檢查插座，可用電筆或者插排放入預(yù)留電源插座里。
6、笤帚：清掃地面與墻壁夾角處的建筑塵土，有可能會(huì)看到裂縫、坑洼，有甚者還能發(fā)現(xiàn)鋼筋露在外面。在精裝修的房子里，清掃地面的灰土之后，看看是否有地板破損、裂縫等問(wèn)題。
7、軟管：可打開(kāi)每個(gè)水龍頭查看是否有水流出，用容器盛些水再倒入每個(gè)排水管口中，直觀判斷排水管是否通暢。
8、乒乓球：測(cè)量衛(wèi)生間地面的坡度。
9、眼睛：憑借眼力來(lái)觀察地上、地下遠(yuǎn)近粗細(xì)等各物。
10、粉筆：在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)以上問(wèn)題后，業(yè)主應(yīng)使用粉筆及時(shí)在顯著位置標(biāo)注，以便于施工方進(jìn)行維修。(記得要把發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題做記錄，拍照為證也可以。)
三、延遲交付
購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，往往都會(huì)約定逾期交房違約金的賠償問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任一般分為兩種情況：一是在合同中賦予買(mǎi)房人一定期限后的合同解除權(quán)，但在房?jī)r(jià)上漲的樓市大勢(shì)下，買(mǎi)房人不會(huì)行使該權(quán)利;二是約定補(bǔ)償或懲罰性違約責(zé)任，如以房?jī)r(jià)款為基數(shù)、按逾期天數(shù)的百分之幾個(gè)點(diǎn)算違約金，在商業(yè)門(mén)面房之類的買(mǎi)賣(mài)中，還可以用房屋市場(chǎng)租金作為違約金計(jì)算的依據(jù)。
不少購(gòu)房者會(huì)請(qǐng)職業(yè)驗(yàn)房師參與收房，這就要對(duì)驗(yàn)房師的意見(jiàn)做客觀評(píng)估噢，因?yàn)槟切┘?xì)小的質(zhì)量問(wèn)題而拒收房屋，就太吹毛求疵了，也是不被認(rèn)可的，這些在民法典里面都是有明確規(guī)定的。
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