專業房產律師團隊
提/供/專/業/法/律/服/務
全國服務咨詢熱線 18511557866
全國服務咨詢熱線 
1、次承租人優先購買權是以承租人的優先購買權的存在為基礎。在轉租合同關系中，存在出租人與承租人，承租人與次承租人之間兩個租賃合同關系，次承租人與出租人之間無直接的合同關系。因而次承租人不能直接享有優先購買權。次承租人的優先購買權只能在承租人享有優先購買權的基礎才能存在。
2、次承租人的優先購買權以承租人不主張的優先購買權為前提。法律直接規定了承租人享有優先購買權，在承租人主張優先購買權時，次承租人不能享有優先購買權。轉租合同法律關系的產生以原租賃合同關系為基礎，原租賃合同解除轉租合同應當解除，如果轉租合同的次承租人與原租賃合同的承租人都均等的享有優先購買權，就喪失了承租的基礎地位。因此，只有在承租人不主張優先購買權時，次承租人才能間接的主張優先購買權。
3、轉租人的優先購買權不得超越承租人優先購買權的范圍。次承租人的優先購買權是以承租人優先購買權為基礎的，沒有承租人優先購買權，就不能產生次承租人的優先購買權，次承租人的優先購買權應當以不超越承租人優先購買權的范圍為原則。
4、次承租人優先購買權的行使應受一定的限制。由于次承租人與出租人之間無合同上的權利義務關系，次承租人不能直接向出租人主張優先購買權，次承租人在先例優先購買權時，應通過承租人來行使，即由次承租人向承租人主張優先購買權，承租人應以自己的名義向出租人主張該權利。
5、通知義務的承擔。合同法第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以下同等條件優先購買的權利?！焙贤ㄒ幎送ㄖx務由出租人承擔。在轉租合同關系中，通知義務該由誰承擔，法律未作明確規定。由于出租人與轉租合同中，承租人作為出租人出租其所承租的房屋，因此，原合同的承租人應對次租人承擔通知義務。如果承租人履行通知義務，應承擔民事責任該民事責任應與出租人對承租人所承擔的民事責任不同。依照最高人民法院《關于貫徹民法通則若干問題的意見(試行)》第118國家條的規定，出租人不履行通知義務，承租人可以向法院請求宣告該房屋買賣無效。但在轉租法律關系中，出租人出賣房屋，應由承租人通知次承租人，如果承租人未履行通知義務，不能由此請求宣告該買賣行為無效。因為出租人與次承租人之間無權利義務關系。承租人的過失行為，不影響出賣行為的效力。承租人不履行通知義務，應當承擔相應的民事責任。這種責任一般表現為未履行通知義務而導致次承租人因要搬遷而造成的損失給予賠償的責任。
關于次承租人優先購買權問題，我國現行法律未作規定，理論界與實務中也很少論及。但是，在轉租現象普遍存在的今天對其進行討論有著重大意義。因此，我們呼吁立法上對次承租人權利予以充分重視。
科普華君網溫馨提示： 《民法典》自2023年1月1日起正式施行，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養法》《擔保法》《合同法》《物權法》《侵權責任法》《民法總則》同時廢止。如果您涉及《民法典》規定的房產問題# 點擊這兒#進行查看！若需幫助可#咨詢科普華君網房產糾紛律師#咨詢電話：18511557866
關注微信
電話咨詢
關注微信
