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一、小產(chǎn)權房屋買賣合同有效的嗎
合法小產(chǎn)權房屋買賣合同的法律效力
合法的小產(chǎn)權房，指擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權證的村民自住房。
（一）這類小產(chǎn)權房，具備合法的產(chǎn)權證明，法律規(guī)定這類小產(chǎn)權房可以在本集體經(jīng)濟組織成員之間轉讓。
（二）對于向本集體經(jīng)濟組織成員之外的人員包括城鎮(zhèn)居民出售小產(chǎn)權房的行為，盡管《土地管理法》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但并不屬于強制性效力規(guī)范，不能以此確認小產(chǎn)權房屋買賣合同的效力。
從目前司法實踐來看，對小產(chǎn)權房買賣合同效力的認定主要適用《民法典》。合法的小產(chǎn)權房買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認定合同有效。
違法小產(chǎn)權房屋買賣合同的法律效力
違法的小產(chǎn)權房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農(nóng)村集體用地使用權變相流轉或改變國有土地使用性質，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，并直接在市場上銷售的三無違法建筑。
1、違法小產(chǎn)權房的合同無效說
作為買賣合同標的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設立物權的法律效果，根本不能流轉，作為合同的標的也就無法實現(xiàn)，無法發(fā)生法律上的效力。
而且這種違法小產(chǎn)權房買賣行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實施的，如認定小產(chǎn)權房屋買賣合同有效相當于變相鼓勵違法建設，故應以認定無效為基本原則。
2、違法小產(chǎn)權房的合同效力待定說
《民法典》規(guī)定，無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。據(jù)此規(guī)定，由于違法的小產(chǎn)權房具有的先天違法性小產(chǎn)權房買賣合同模板，建設方或銷售方本身不具有這類小產(chǎn)權房屋的所有權和處分權，小產(chǎn)權房屋買賣合同自然處于效力待定狀態(tài)。
也就是說，小產(chǎn)權房屋買賣合同訂立之后，小產(chǎn)權房的違法建設者依法補辦了有關土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違法小產(chǎn)權房從違法轉為合法，小產(chǎn)權房屋買賣合同的效力得以補正而有效；相反，如果小產(chǎn)權房嚴重影響城市規(guī)劃或耕地保護規(guī)定，不能補辦相關手續(xù)的，小產(chǎn)權房屋買賣合同就歸于無效。
二、小產(chǎn)權的房子能買嗎？
所謂的小產(chǎn)權房，有時也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權房，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。購買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟組織以外的第三人。
那么，小產(chǎn)權房究竟能不能買呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權不完整，就可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。
當然，這并不是說小產(chǎn)權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內部轉讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴格意義上來說，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權房。
三、房屋買賣合同無效怎么索賠
被買受人實際享有的升值部分應該作為直接損失要求出賣人予以賠償。
當然，買受人要求出賣人賠償房屋的升值部分，至少應該符合以下幾個條件：
（一）商品房買賣合同成立并實際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；
（二）商品房買賣合同被解除，房屋需返還；
（三）房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質的評估機構進行合法評估。
另外，房價上漲時，由于此購房合同的解除可能導致返還的購房款不足以再支付購房者購買其他的房子，開發(fā)商是需要賠償購房者的。
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