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司法解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，確認(rèn)這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與基于共有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不同，效力有所差別，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。至于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為什么效力低于共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，司法解釋認(rèn)為承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法定優(yōu)先締約權(quán)，系債權(quán)，不具有對(duì)抗第三人的效力。

(二)侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)方式為賠償損失

正因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)，是優(yōu)先締約權(quán)，而不是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，因此，司法解釋規(guī)定，出租人違反義務(wù)，侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)方式損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。這個(gè)規(guī)定與以往的理解是不同的。我認(rèn)為，這個(gè)做法大體可行，是有道理的，就是因?yàn)槌凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力較弱，與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力不同的結(jié)果。因此，不能再適用對(duì)侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的采取宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的做法了。

怎樣確定侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，解釋確定“出租人出賣(mài)租賃房屋在合理期限內(nèi)沒(méi)有通知承租人”，就構(gòu)成侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這個(gè)規(guī)定有一個(gè)問(wèn)題值得斟酌，就是有可能使出租人在出賣(mài)出租房屋的時(shí)候，都不通知承租人，最后了不起就是賠償損失而已。其后果，可能會(huì)使承租人的有效購(gòu)買(mǎi)權(quán)成為一句空話。

(三)對(duì)以協(xié)議折價(jià)變賣(mài)方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的租賃房屋承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

司法解釋第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。”在對(duì)租賃房屋以協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，在同等條件下，可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，保障承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其條件是，租賃房屋原來(lái)是設(shè)置了抵押權(quán)的，出租人要把該房實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，是用協(xié)議折價(jià)和變賣(mài)的方式，才可以主張承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這個(gè)規(guī)定還要和第二十條規(guī)定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不受買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則限制聯(lián)系起來(lái)。以租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不受買(mǎi)賣(mài)不破租賃的約束，承租人不可以主張繼續(xù)保持租賃合同的效力，但在這里對(duì)承租人用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的方法來(lái)保護(hù)。但是，應(yīng)當(dāng)注意，如果是用拍賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，不在此限。

(四)以拍賣(mài)方式出賣(mài)租賃房屋對(duì)承租人的保護(hù)

司法解釋對(duì)以拍賣(mài)方式對(duì)租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，專門(mén)作出規(guī)定，即第二十三條：“出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”按照這一規(guī)定，以拍賣(mài)方式出賣(mài)租賃房屋，不論是抵押權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而出賣(mài)，還是出租人自己出賣(mài)，只要是拍賣(mài)，對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)，就統(tǒng)一適用這樣的方法，即出租人以拍賣(mài)的方式出賣(mài)租賃房屋的，出租人和拍賣(mài)行都有義務(wù)在拍賣(mài)五日前通知承租人，如果承租人不參加拍賣(mài)的，就視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這樣規(guī)定是完全對(duì)的。

在司法解釋的草案中，還規(guī)定了這樣的內(nèi)容：在拍賣(mài)過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，承租人當(dāng)場(chǎng)表示高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條關(guān)于“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以損害賠償。這樣的規(guī)定是不正確的，司法解釋將這些內(nèi)容刪掉，是完全正確的。