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司法解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購買權，確認這種優(yōu)先購買權與基于共有的優(yōu)先購買權不同，效力有所差別，共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權。至于承租人的優(yōu)先購買權為什么效力低于共有人優(yōu)先購買權，司法解釋認為承租人的優(yōu)先購買權是法定優(yōu)先締約權，系債權，不具有對抗第三人的效力。
(二)侵害承租人優(yōu)先購買權的救濟方式為賠償損失
正因為承租人優(yōu)先購買權的性質(zhì)是債權，是優(yōu)先締約權，而不是物權性質(zhì)的權利，因此，司法解釋規(guī)定，出租人違反義務，侵害優(yōu)先購買權的救濟方式損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購買。這個規(guī)定與以往的理解是不同的。我認為，這個做法大體可行，是有道理的，就是因為承租人的優(yōu)先購買權的效力較弱，與共有人的優(yōu)先購買權效力不同的結(jié)果。因此，不能再適用對侵害優(yōu)先購買權的采取宣告買賣合同無效的做法了。
怎樣確定侵害承租人的優(yōu)先購買權，解釋確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內(nèi)沒有通知承租人”，就構(gòu)成侵害優(yōu)先購買權。這個規(guī)定有一個問題值得斟酌，就是有可能使出租人在出賣出租房屋的時候，都不通知承租人，最后了不起就是賠償損失而已。其后果，可能會使承租人的有效購買權成為一句空話。
(三)對以協(xié)議折價變賣方式實現(xiàn)抵押權的租賃房屋承租人享有優(yōu)先購買權
司法解釋第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持。”在對租賃房屋以協(xié)議折價、變賣方式實現(xiàn)抵押權時，出租人應當在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人主張優(yōu)先購買權的，在同等條件下，可以優(yōu)先購買，保障承租人的優(yōu)先購買權。其條件是，租賃房屋原來是設置了抵押權的，出租人要把該房實現(xiàn)抵押權，是用協(xié)議折價和變賣的方式，才可以主張承租人優(yōu)先購買權。這個規(guī)定還要和第二十條規(guī)定的實現(xiàn)抵押權不受買賣不破租賃原則限制聯(lián)系起來。以租賃房屋實現(xiàn)抵押權不受買賣不破租賃的約束，承租人不可以主張繼續(xù)保持租賃合同的效力，但在這里對承租人用優(yōu)先購買權的方法來保護。但是，應當注意，如果是用拍賣的方式實現(xiàn)抵押權的，不在此限。
(四)以拍賣方式出賣租賃房屋對承租人的保護
司法解釋對以拍賣方式對租賃房屋實現(xiàn)抵押權的，專門作出規(guī)定，即第二十三條：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權?！卑凑者@一規(guī)定，以拍賣方式出賣租賃房屋，不論是抵押權人為了實現(xiàn)抵押權而出賣，還是出租人自己出賣，只要是拍賣，對承租人優(yōu)先購買權的保護，就統(tǒng)一適用這樣的方法，即出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，出租人和拍賣行都有義務在拍賣五日前通知承租人，如果承租人不參加拍賣的，就視為放棄優(yōu)先購買權。這樣規(guī)定是完全對的。
在司法解釋的草案中，還規(guī)定了這樣的內(nèi)容：在拍賣過程中，有最高應價時，承租人當場表示高價購買的，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條關于“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購買權。侵害優(yōu)先購買權的，應當予以損害賠償。這樣的規(guī)定是不正確的，司法解釋將這些內(nèi)容刪掉，是完全正確的。
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