專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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近期準(zhǔn)備買房的方先生，在看房時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的二手房市場上，除了普通商品房外，還有“已購公房”，他對其中的一套房子頗為滿意，覺得地段、價格、配套各方面都挺合適，有意想要購買，卻因不了解這種房子的性質(zhì)而有點(diǎn)猶豫。
方先生向新京報(bào)記者咨詢，究竟什么是已購公房，與商品房有什么區(qū)別？在購買時又需要注意什么問題呢？
解答：
首先需要明確的是，“已購公房”指的是個人從企事業(yè)單位購買的公有住房。從其特點(diǎn)上看，一是具有福利性質(zhì)，業(yè)主買入的價格往往較為實(shí)惠；二是“可售”，即在滿足一定條件的基礎(chǔ)上，可以再次入市交易（需要開具上市審批才能出售的央產(chǎn)房除外）。
那么，滿足什么條件的已購公房才能出售呢？麥田房產(chǎn)專業(yè)人士指出，已購公房按取得方式來分，有成本價公房、標(biāo)準(zhǔn)價公房、優(yōu)惠價公房三種。其中，只有成本價公房可以直接出售；其他兩種則必須先轉(zhuǎn)為成本價公房，才能進(jìn)行出售。
具體來看，“成本價公房”指的是業(yè)主買房時向單位付了全款，獲得全部產(chǎn)權(quán)的房子；而“標(biāo)準(zhǔn)價公房”和“優(yōu)惠價公房”，指的是業(yè)主買房時只支付了部分房款，個人擁有94%產(chǎn)權(quán)、剩下6%產(chǎn)權(quán)仍屬于單位的房子。
由于仍有6%的產(chǎn)權(quán)屬于單位，所以，標(biāo)準(zhǔn)價公房、優(yōu)惠價公房如果要上市交易，業(yè)主需將金額為“1560元（城六區(qū)與亦莊之外為1290元）*房屋建筑面積*6%”的成本價款繳納給單位，然后由單位開具證明，其再到房屋所屬區(qū)縣不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行登記——變更房屋性質(zhì)后，才能以成本價公房的性質(zhì)上市出售，這個過程就是“補(bǔ)成本價”。
值得注意的是，成本價公房在交易中所需繳納的稅費(fèi)，與普通商品房相比也有明顯區(qū)別。麥田房產(chǎn)專業(yè)人士指出，其一，公房在轉(zhuǎn)讓時須交納土地出讓金，城六區(qū)與亦莊按照15.6元/平方米征收，其他區(qū)縣按照12.9元/平方米征收，而普通商品房轉(zhuǎn)讓時不用交土地出讓金；其二，房子“滿二年”（賣方取得產(chǎn)權(quán)的時間）后，公房沒有增值稅及附加稅，而對于普通商品房來說，滿兩年的普宅可以免征增值稅，非普宅則需按差額（成交價與原值相減）來征收。
新京報(bào)編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁
圖片來源/IC photo
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