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羅ＸＸ、朱ＸＸ等108戶訴西安ＸＸ公司

商品房銷售合同糾紛上訴一案

答辯狀

答辯人：羅ＸＸ，男，ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日生，現住ＸＸ市ＸＸ區北客站長樂東苑D區，身份證號：ＸＸＸＸＸＸＸＸＸ，電話：ＸＸＸＸＸＸＸ。

答辯人：朱ＸＸ，女，ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日生，現住ＸＸ市ＸＸ區北客站長樂東苑D區，身份證號：ＸＸＸＸＸＸＸＸＸ，電話：ＸＸＸＸＸＸＸ。

被答辯人：西安ＸＸ公司，住所地：ＸＸ省ＸＸ市經濟技術開發區未央路170號ＸＸ企業總部大廈16層ＸＸ單元，統一社會信用代碼：ＸＸＸＸＸＸＸＸＸ。

法定代表人：張ＸＸ，該公司總經理，電話：029-ＸＸＸＸＸＸ。

根據被答辯人西安ＸＸＸ公司提交給法院的上訴狀，結合本案一審證據材料，就被答辯人西安ＸＸＸ公司訴答辯人羅ＸＸ、朱ＸＸ等107戶商品房銷售合同糾紛上訴一案，提出如下答辯意見：

一、被答辯人訴稱的事實與理由缺乏事實依據和法律依據，依法不能成立，并應予以全部駁回。

被答辯人訴稱：被答辯人與答辯人未約定逾期交房違約金支付時間，且一審法院未考慮本案實際情況，一審判決存在不合理之處。該事實缺乏事實依據和法律依據，分述如下：

（一）該案在正式立案前，一審法院一直與被答辯人積極溝通，但被答辯人毫無誠意，一直拖延未答，最后也沒有給出答辯人可以接受的調解方案；在一審庭審中，法院仍然給予了雙方調解機會，但被答辯人并沒有在法院規定的期限內給出實質的、有效的、雙方都能接受的調解方案，以致最終調解無果，最后一審法院只能依法判決。

（二）被答辯人與答辯人簽訂的《商品房買賣合同（預售）》中，對逾期將房違約金的支付時間有明確約定。

該合同第十二條約定“逾期交房責任：除不可抗力外，出賣人未按照約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列第1種方式處理：1.按照逾期交房時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）。（1）·····（2）·····買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一(該比率應當不低于本條第1（1）項中的比率)的違約金”。該合同附件十二補充協議第六條約定：“雙方同意本合同第十二條補充如下：逾期超過180日后，買受人要求繼續履行協議的，上述逾期交房違約金支付總額不超過房價總價的2%”。

根據上述約定，被答辯人應該于其交付答辯人所買商品房之次日，就將其所欠答辯人的逾期交房違約金支付給答辯人。一審法院對未超過房屋總價的逾期交房違約金進行實際結算，對于超過房屋總價2%的逾期交房違約金按照房屋總價的2%計算。在本案一審中，答辯人在主張被答辯人應該支付答辯人逾期交房違約金的同時，還主張被答辯人向其支付延期支付逾期交房違約金的利息，但一審判決沒有判決被答辯人支付遲延支付答辯人逾期交房違約金的利息，一審法院已為被答辯人節省了大量的支付成本。一審法院判決被答辯人在判決生效十日內支付答辯人逾期交房違約金，符合司法慣例，合理、合法、有效。

（三）被答辯人訴稱一審法院未考慮疫情因素及項目付款的實際情況，將進一步加重企業經營負擔，導致企業正常經營受阻，這完全是其拖延支付答辯人逾期交房違約金的一種托詞。

1、被答辯人所說答辯人要求其支付逾期交房違約金與其所稱“經營困難”不存在因果關系。被答辯人違規交房之次日起，一直拒不支付答辯人逾期交房違約金，答辯人多方維權一直未果，萬般無奈方訴至法院，以維護自身的合法財產權益不受非法侵害。

2、答辯人依據雙方所簽合同、依法律要求被答辯人支付逾期交房違約金是法律賦予其應有的權利。本案中，被答辯人顯然缺乏契約意識，沒有及時支付答辯人依據合同應該支付給自己的逾期交房違約金，答辯人的正常維權行為，不應成為被答辯人拖延支付逾期交房前違約金的一種托詞。

二、答辯人已向被答辯人全面履行合同約定之全部義務，但被答辯人怠于履行合同約定的逾期交房違約金之付款義務。答辯人一審要求其立即支付逾期交房違約金，同時承擔本案一審訴訟費用的訴求既有事實依據，又有法律依據。

被答辯人的遲延付款行為違反了《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于審理商品房銷售合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等相關法律規定，已構成嚴重違約，依法應立即支付所欠答辯人逾期交房違約金。

《中華人民共和國合同法》第六十條規定“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”、第一百零九條規定 “當事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務的，對方可以請求其支付”。根據上述法律規定，答辯人已履行完畢合同約定的全部義務，答辯人多次向被答辯人催要逾期交房違約金，被答辯人均以各種理由拖欠至今。被答辯人拖欠答辯人逾期交房違約金的行為給答辯人造成較大的經濟損失。根據雙方簽訂的《商品房買賣合同（預售）》之約定和上述法律規定，被答辯人依法應立即向答辯人支付逾期交房違約金，并同時承擔本案一、二審訴訟費用。

三、一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應予以維持。

（一）本案事實清楚，證據確實充分，被答辯人與答辯人之間存在合法、真實、有效的商品房買賣合同關系，且答辯人已全面履行合同義務。

1、涉案合同是雙方真實意思表示，不違反國家強制性規定，合法、真實、有效。

根據答辯人與被答辯人所簽《商品房買賣合同（預售）》，雙方對說明、專業術語解釋、合同當事人、商品房基本概況、商品房價款、商品房交付條件與交付手續、面積差異處理方式、規劃設計變更、商品房質量及保修責任、合同備案與房屋登記、前期物業管理、其他事項等均作了明確的約定。這些合同約定是雙方真實意思表示，符合國家相關法律規定，真實、合法、有效。

2、被答辯人逾期交房事實清楚，證據充分，依合同、依法律均應立即向答辯人支付逾期交房違約金。

（1）被答辯人在涉案合同附件十二《補充協議》關于“該商品房經驗收合格”的約定違反法律強制性規定，依法應認定為無效。

《中華人民共和國建筑法》第六十一條規定“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用” 。《建設工程質量管理條例》第十六條規定“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用” 。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定“有下列情形之一的，合同無效：······（5）違反法律、行政法規的強制性規定” 。《中華人民共和國合同法》第四十條規定“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”。

案涉合同附件十二第四條第二款約定“該商品房經驗收合格是指：有勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位、建設單位對該單位工程質量出具《單位（主單位）工程質量竣工驗收記錄》及取得《建筑工程消防驗收意見書》、《電梯安全檢驗合格證》”。該條款符合格式條款“重復使用”、“預先擬定”和“未與對方協商”三個實質要件，為格式條款。

根據上述法律規定，附件十二第四條第二款之約定對“建設工程竣工驗收應當具備下列條件”進行了選擇性刪減，該條款免除自身責任、加重答辯人責任、排除答辯人主要權利，違反了《中華人民共和國建筑法》和《建設工程質量管理條例》相關法律規定，該格式條款應認定無效。

（2）被答辯人違反合同約定和相關法律規定，至今尚未取得《房屋竣工驗收合格表》，不具備約定和法定的交房條件，屬違規交房。

涉案合同第四章第九條約定“商品房交付條件：該商品房交付時應當符合下列第1、2、 /、 /所列條件：1、該商品房已取得建設工程房屋竣工驗收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測繪報告；3、 /；4、 /。該商品房為住宅的，出賣人還應提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》”。

該合同第十一條約定“交付時間和手續：（一）出賣人應當在2023年12月31日前（或2023年6月30日前）向買受人交付該商品房······”。而被答辯人與實際交房之日才向答辯人羅ＸＸ、朱ＸＸ交付涉案房屋。且交付房屋時只提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，無《房屋竣工驗收合格表》【在這里強調一下：時至今日，被答辯人也未取得《房屋竣工驗收合格表》】。被答辯人之行為既違反雙方合同約定也違反了法律強制性規定，屬于違規交房。被答辯人于實際交房之日交房已經逾期，構成違約，依法應向答辯人支付逾期交房違約金。

（3）答辯人已履行了合同約定的全部義務，被答辯人遲延欠付答辯人逾期交房違約金事實清楚，證據充分。

通過答辯人一審提交的《商品房買賣合同（預售）》、《陜西省增值稅普通發票》、《首期房款收據》、《銀行借款借據》、《產權登記費收據》、《鑰匙托管委托書》、《西安恒大國際城準入入住通知書》、《西安恒大國際城交房溫馨提示》等一系列證據可以充分證實，被答辯人遲延欠付答辯人逾期交房違約金是不可爭辯的事實。答辯人通過各種手段向被答辯人追要其所欠逾期將房違約金，但被答辯人總是以各種理由加以推托，一直拒不支付給答辯人。

綜上全部所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應予以維持，懇請二審法院依法駁回被答辯人的全部訴訟請求，同時依法支持答辯人的一審合法之訴訟請求，使答辯人的合法財產權益得到最大限度的保護。

答辯人：羅ＸＸ、朱ＸＸ

代理人：張顯爭律師

2023年3月25日