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一、怎樣解決物業與業主糾紛
1、業主與物業管理公司協商解決《物業管理條例》中已經對業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務作出了明確規定，業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的規定，自愿平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。
2、由第三人調解這是指業主與物業管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協商，促成雙方在自愿平等的基礎上達成調解協議。
一般調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種，比如可以由物業公司所在地的人民調解委員會進行調解。
3、提交仲裁機關仲裁這是指業主與物業管理公司雙方發生糾紛后，根據我國《仲裁法》第4條的規定，依照物業管理公司中的仲裁條款或者糾紛發生后自愿訂立的仲裁協議，將糾紛提請有管理權的仲裁機構即物業管理公司所在地的仲裁委員會進行裁決以解決糾紛。
4、投訴業主與物業管理公司發生糾紛時，業主可以根據《物業管理條例》第49條，向其所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。
5、提起訴訟業主通過以上四種方式仍無法解決糾紛時可以將糾紛訴至法院或直接向當地人們法院起訴，請求法院依法行使審判權以解決糾紛。
六、更換物業公司如果以上方式都不能讓業主滿意，則業主可以更換物業公司。
《物業管理條例》中明確規定廣大業主有權選聘、解聘物業服務企業。
選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定，但是應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主占總人數過半數的業主同意。
因此，作為小區的真正主人，廣大業主有權重新選擇物業管理公司為其提供物業管理服務。
二、業主和物業發生糾紛注意事項有哪些
業主不得因為物業公司服務質量差而拒交物業管理費，這是錯誤的做法。
因為在業主與物業管理公司簽訂物業服務公約后，雙方就形成了一種服務合同關系，因此業主都應當在約定的期限內交納物業費。
因為物業管理費是物業公司開展物業服務所需要的一項保證資金，如果業主不按時交納，必定會造成物業公司因經費不足，而無法更好地開展服務，繼而造成服務質量的下降的現象。
因此，無論是從業主想督促物業公司提高物業服務質量角度來說，還是從法律的規定來看，業主都應當按時交納物業管理費。
如果業主逾期不交納物業管理費，物業公司有權起訴業主。
此時，業主可以以物業服務質量不符合約定為由要求物業管理公司承擔違約責任。
物業和業主發生糾紛之后，當事人應該通過合理的途徑解決，不得放任糾紛不管，可以雙方協商，或是第三人調解，協商不成的也可通過法律途徑解決，向法院申請訴訟或是通過仲裁機構解決。
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