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我是羊叔，擁有多年廣州房產研究和投資經驗，長期持續關注廣州地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。
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提問：羊叔，你好，廣州本地人，已婚有孩現在孩子到了入學年紀，想要在知識城購買一套學區房，請問知識城教育資源怎樣，值得購買嗎？
羊叔：你好，知識城近年來價格變化大，小學主要有村小和小區配套小學，前者歷史悠久，條件較差，后者是新學校，硬件設施完善。知識城原有九佛中學、九佛二中和鎮龍中學三所學校，后來新增了二中會元初中部，這個學校生源質量較高，學校管理嚴格，辦學質量較好。除此以外，知識城還有幾所中學正在規劃建設中，分別是新僑學校、九龍新城中學、廣州實驗中學和華師附中知識城校區等，還引入了一些高校和科研機構，打造全國首個“教育小鎮”創新發展示范區，提供高標準的配套設施，滿足不同人群的教育需求，可根據自身的資金來選擇是否購買。
提問：羊叔，您好，本人已婚，有孩子，買房總價預算在350w，首套房，希望有好的學位房，想在廣鋼買房，羊叔覺得廣鋼怎么樣呢？
羊叔：你好，廣鋼，距離廣州比較近，與珠江新城只有14公里的距離，區位方面有一定優勢，但是缺少主力的產業支撐。廣鋼的交通比較方便，有11號線直接到達天河，還有地面的一些道路，去往天河、荔灣、越秀、白云、佛山、番禺等地方也都比較方便。教育方面不得不提省實和華師附兩所名校，學校的引進自然吸引了很多為了孩子上學的購房者，不過有個問題需要注意一下這里學位不足，發生了許多關于學位的維權問題。要在廣鋼選擇性價比高的項目，地鐵，學區，配套缺一不可。想在廣鋼置業的盡量選擇配套各方面比較完善的南部，南部發展和綜合來看要比北區強。雖然板塊內有6條地鐵在規劃中，但是目前只有11號運行，因此建議還是買相對確定的地鐵房更有保障。
提問：你好，我不喜歡居住密度太高的小區，很影響居住的舒適度，這好像是跟容積率有關，但是什么是容積率？容積率多少才是合理的？那現在買房要注意哪些跟容積率相關的東西？
羊叔：你好，居住密度與生活舒適度密切相關，居住密度過大，居住體驗感會受到影響，而容積率則是衡量樓盤居住舒適度的一個重要標準。不同城市容積率計算標準不同，一般來說，容積率計算公式為：容積率=地上總建筑面積/可建設用地面積。容積率最低，住戶居住舒適度越高，但對于開發商而言獲利越少。住宅容積率隨不同產品業態有一定差別，高層住宅的容積率最高，但最高不應超過4.0，而獨棟、聯排別墅容積率最低。19層以上的住宅小區容積率2.4-4.5，12-18層住宅容積率1.8-2.5，7-11層住宅容積率為1.5-2.0，6層以下住宅容積率0.8-1.2，聯排別墅容積率0.4-0.7，聯排別墅容積率0.2-0.5，以上范圍為合理容積率。如果容積率較高，小區的人口密度就會較大，物業服務質量也會較差，居民公共空間較少，綠化面積也會較少，居住舒適度較低。
購房者在選擇樓盤時，要著重關注自己所選房源區域內容積率，不要被開發商發布的綜合容積率誤導。除此之外，小區樓棟間距也不宜過小，會十分影響采光，還應重點關注綠地率，開發商宣傳的綠化率為綠化覆蓋率，會包含一些無效綠化面積，所以綠地率才是最真實的綠化水平。購房者在買房時，注意要保存好買房樓書、廣告等證據材料，購房合同中也要寫明開發商對容積率的具體承諾，盡力保障自身合法權益。
提問：羊叔，您好，我在天河上班，想問如果自住的話我買哪里的房子比較好？還有如果是投資選哪里呢？
羊叔：你好， 在天河上班的話，可以把家安置在荔灣，不僅通勤方便，價格也會比較理想。在荔灣各個板塊中，廣鋼的發展不凡，未來廣鋼二手房還會迎來一定的上漲。 首先，未來荔灣其他具有地鐵商業等強配套的板塊價格會漲至荔灣的房價高點，整個區域的價格也會被托高，廣鋼自然也會隨之上漲。其次，廣鋼本身條件和配套方面都比較完善，還有萬科等品牌房企的助力。最后，廣鋼開發較廣，也是板塊內比較適合的改善區域，適合投資。
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