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房地產專業律師教會購房者自肋驗房

第一、持法自助看全手續：

北京市建委《北京市預售商品住宅交接前房間檢驗的若干規定》自2008年1月1日起，規定明確了預售商品住宅竣工驗收合格后，辦理交接手續前，開發商應組織預購人對所購預售商品住宅進行查驗，不得以繳納相關稅費或者簽署物業管理文件等作為預購人查驗預售商品住宅的前提條件。

1、預售商品住宅竣工驗收合格后，辦理交接手續前，房地產開發企業應當組織預購人對所購預售商品住宅進行查驗。

（本條把查驗手續從交接手續中分離出來，強調開發商在交接前先行組織預購人進行查驗，驗后再辦下交接手續，比以往的先交接后驗房，不簽收不交鑰匙的作法進行糾正）

2、房地產開發企業應當在查驗7日前，書面通知預購人辦理查驗手續的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。

（本條對開發企業查驗手續的相關事宜應當七日前書面通知預購人，改變了有些開發商規定的不到場視為交驗的不合規作法）

3、預購人因故不能親自到場查驗的，可出具書面授權文件，授權他人或者其他組織辦理。

（本條對預購人無法親自到場查驗的有權委托代理人到場驗收的情況進行規定，明確規定了預購人可以書面委托他人和其他組織辦理，即預購人認可的查驗人（驗房師、律師）或其他組織（驗房公司、律師事務所）在由書面授權的情況下可以代表預購人進行查驗。）

4、房地產開發企業不得以繳納相關稅費或者簽署物業管理文件等作為預購人查驗預售商品住宅的前提條件。

（該條對常見的先交錢后驗房的霸王條款進行了否定，有效的保障了預購人的合法權利，購房人應當充分認知和利用）

5、對查驗房屋發現的問題，房地產開發企業應當按照預售合同約定的處理方式，及時處理。

（本條對查驗后發現的問題和爭議處理的方式和原則進行了規定，原則是以合同約定為基礎，所以預購人對合同條款的簽訂要謹慎，仔細審查。）

6、市和區縣建委要加強監督管理，對違反本通知規定的房地產開發企業責令改正，記入市建設行業信用信息系統，并可限制該房地產開發企業相關項目的網上簽約；情節嚴重的，不予延長其《暫定資質證書》有效期，或限制該房地產開發企業資質升級。

（此條對開發企業違反規定的相關處罰措施進行了規定，驗房時如果發現開發商有意責難，可提出投訴。）

7、本通知自2008年1月1日起施行。

第二、常握常只，把好驗房關：

購房合同履行的最后一個階段是交驗房屋，這也是最關鍵的一道程序，購房人往往不會重視或高度重視但不知從何入手，對于開發商來說交房就是自己的產品在建造完成后推向市場的最后程序；對于購房者而言則意味在花銷幾十萬后日思夜想的房子最終出現在面前，因此眼睛一定要引起高度重視，把好這最后一關。開發商會利用交房程序提出許多條件，對于被動地位的購樓者來說進退兩難，處于不利地位無法應對，為排解驗房糾紛，專業律師給您指幾招：

北京市建委開始實施“分戶驗房”制度，住房檢測從整幢時代跨入了進戶時代。作為購房者最實際的是要充分理解和利用分戶驗房政策，在交房時把政策用到實處。

第三、拿到合格表后驗樓內外：

據《住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》，各開發企業在實施竣工驗收之前，必須先進行住宅工程質量分戶驗收，檢驗完成之后，應逐戶填寫住宅工程質量分戶檢驗記錄，檢驗合格的，填寫住宅分戶檢驗合格標識；對不符合規定的，質監部門要書面責成施工單位進行整改，并對整改情況進行復查。每一戶的檢驗結果均符合規定后，建設單位方可組織竣工驗收，在住宅工程竣工驗收合格后，方可交付使用。

《規定》要求開發商在向購房者交房時，必須提供《住宅工程質量分戶驗收表》，該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等多項內容的驗收過程、曾經存在的問題以及整改情況。

因此購房者在交房時必須向開發商索要《合格表》，如發現問題《合格表》是維權的依據。

律師提醒，雖然《規定》明確了建設單位、設計單位、監理單位、施工單位四方統一驗收，對保證驗收程序的質量和真實性很有幫助，但是對業主是否參加、如何參加驗收并沒有規定，因此消費者不能認為分開驗就一定合格，在分驗后自己還要需要自己仔細驗。

第四、動手動腳自驗房，保修期限弄明白：

購房者在根據合格表自查時需著重從以下幾方面進行：

一是量尺寸。因為房屋在尺寸、高度、寬度上最容易出問題，出現面積縮水的問題，因此需要特別檢查。

二是查衛具是否漏水，因為施工單位驗收需要進行蓄水試驗。購房人可在衛生間內蓄水，24小時后到下層住戶的衛生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時重點查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。

三是在驗房時要留心廚房是否有直接采光、自然通風。廚房應設置洗滌池、爐灶、排油煙機等設施或者預留位置。

四要看是否按裝修標準進行交付。現在交付使用的房子基本是兩個標準，一是初裝修，二是精裝修。購房人可在建設部相關網站查詢清楚房子達到的標準要求。

五是驗室內各種構建交付的成品是否完好。包括室內墻面是否平整光澤，地面是否平整、清潔，窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。

此外，對于一些細節的檢查還需要相關的建筑專業單位來進行，因為這些檢查需要比較專業的知識和儀器。例如房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整；專業管線的位置是否合理，質量是否過關；房屋室內各種材料的質量是否合格；房屋室內空氣質量、保溫情況、照明狀況等是否合格等。

第五、正確處理驗房問題，及時提出書面函：

業主在發現問題拒收房屋，一般要么是因為開發商提供的房子違反合同規定，要么是因為房子違反國家規定或住宅等相關行業標準。因此，消費者要根據發現問題的性質，合法、合理的來處理，不能采取過激行為。

業主在驗房時發現問題，最好把所有違反合同或規定的問題提出來，然后把這些問題列表復印，一式兩份，要求開發商簽字確認，然后一人一份，上面明確表示不接受房屋，并要求開發商在一定的期限內完成整改。這樣首先作為業主來說不違約，消費者按開發商要求的時間交款收房，但開發商交給的卻是一個與合同或行業規定不符的房子，因此造成的一切如交房延遲等相關責任應均由開發商承擔。因此建議大家先按開發商要求進行交款驗房，但需要注意的是，每一次簽名都要十分慎重，一定要看清楚再簽，尤其是涉及到房屋交接的有關文件一定不能輕易下簽。看清楚后在驗房人員陪同下，將所有房子的問題書面寫下來后一式兩份進行保存。分戶驗房后主體更明確了，購房者就發現問題也可以找到相關責任方，但并不代表任何問題都由其解決。實行分戶驗房，相關單位在一定程度上會對房屋質量的監管提出更高的要求，但在實際操作中有很多環節，還是需要政策制定者以及業主等來克服。不能認為只要是有房屋質量問題，不管是大是小，開發商都要承擔延期交房的責任；同樣，也不能認為質量問題看起來很嚴重就可以退房。在具體的司法實踐中，只有房屋質量問題比較嚴重，影響入住的情況下，開發商才承擔延期交房的責任。按照法律的規定，房屋只有存在主體結構的問題或者是地基基礎的問題，業主才能要求退房。因此，如果不是嚴重的質量問題，建議業主和開發商之間達成一個整改協議，采取溫和的處理方式，要求開發商在限期內整改完畢。