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現在幾乎每一個家庭都會遇到一類房子方面的問題：長輩的房子若要留給晚輩，以什么方式最合適，且過戶費用盡可能減到最少?

從目前來看，房屋過戶主要分為三種方式：繼承、贈與，以及買賣。不過這三種方式分別面臨著不同的操作流程以及法律風險，所要繳納的費用也各不相同。且等到房屋過戶之后想要二次出售，又要產生不同的稅費征收標準。

究竟哪一種方式最劃算，最適合家庭成員之間的房屋過戶?

繼承過戶：費用最少，風險最高

子女以繼承的方式獲得父母的房屋，不需要繳納契稅，只需要支付公證費和工本費。

按照杭州目前的標準規定，公證費用是按照房屋產權證面積來計算的，每平方米收費30元。也就是如果90平方米的房產，公證費為30×90=2700元。

工本費的收費標準為每件80元。所以兩筆費用加起來基本也在千元左右。

按照法律規定，房產繼承分為兩種，一是法定繼承，二是遺囑繼承。法定繼承也就是說，房屋產權人只有一個子女，那么產權人去世后房產自然繼承給下一代。但如果房屋產權人不只有一個子女，那么產權人需要立遺囑明確房產由哪個子女來繼承，或者其他兄弟姐妹去公證放棄自己的繼承權，才能由其中一個子女單獨享有繼承權。

在實際操作中，因為繼承是遺產人去世后才可以進行產權過戶，所以采用這種過戶方式的人比較少。如果財產所有人生前沒有留下遺囑，就由法律界定。如果繼承人很多，又想過戶到其中一個人的名下，那么其他擁有繼承權的人必須申明放棄遺產才行。

如果財產擁有者生前留下有效的法律文件，指定繼承人，必須是遺產人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力。

贈與過戶：契稅+公證費+過戶登記費

值得注意的是，其他親人，即便是兄弟姐妹，統統不能采用繼承的方式，只能是選擇贈與過戶或者是買賣過戶。

以贈與的方式過戶，和繼承過戶相比，需要多繳納3%的契稅。同時，在取得房屋所有權后再次交易，則需要面臨比較高的個稅。因為在取得房屋的時候相當于零成本，所以再出售的成本就比較高。

比如一套100萬元的房產，則需要征收20%的個稅，也就是20萬元。

買賣過戶：交易費用最高，風險相對最低

以買賣的方式過戶父母的房產，也可以分為幾種情形。

情形一：如果這套房產是老人唯一的房產，小于90平方米(屬于普通住宅)，距離上次交易滿2年，那么，營業稅免征，契稅1.5%，個稅免征。

也就是說，如果是老人的唯一房產且小于90平方米，那么買賣過戶的方式比贈予方式的費用還要省。

情形二：如果這套房產大于90平方米(屬于非普通住宅)，契稅要3%，個稅為差額部分的20%(比如以前這套房產兩老是房改房20萬元買下，現在市值100萬元，那么差額就是80萬元，個稅為16萬元);而營業稅，滿2年免征收;不滿2年，營業稅5.6%。

在實際操作中，由于繼承過戶的條件比較嚴苛;房產贈與過戶又具有較大的風險性，因為在房產過戶之前如果贈與人放棄贈與，此時，即便買方已付定金，由于贈與的性質決定對賣方也無任何約束責任可追究，這樣勢必會給購房者帶來一定的經濟損失。

所以在實際生活中，房屋買賣過戶是最常見的，也是操作較為便捷和安全的方式。

三種方式均存在利弊

不同家庭視具體情況分析

從法律層面來看，其實以上三種方式各有利弊和風險，無法簡單地從交易費用方面判斷合算與否，只能視不同的家庭實際情況具體問題具體分析。

六和律師事務所資深律師葉永祥認為，房屋遺產繼承、贈與、買賣三者是三種完全不同的法律關系，如果同樣是父母的房屋轉移給子女，采取上述不同的方式，法律上的風險是不同的。

繼承包括法定繼承和遺囑繼承。如果父母生前無遺囑，則所有法定繼承人均可以繼承;其中，繼承人如繼承遺產時已婚，根據婚姻法的規定，其配偶也將獲得夫妻共有權。如父母通過遺囑將房屋留給子女，遺囑尚可以撤銷和修改，即父母在生前對房屋有完全的控制能力和處分權：對于父母而言其保障最強，但對于受益人而言則存在變數。

生前將房產贈與子女后，對于子女而言可以立即得到財產權，但房屋可能被子女以變賣、抵押等方式處分，且如子女對父母不盡贍養義務的話，父母的晚年生活可能無法保障。

以買賣的方式將房屋轉移給子女的話，對于父母而言也存在與上述贈與方式中存在失去對房屋控制以及養老無著的風險。如果父母明明是贈與給子女，但采取了買賣的方式進行轉移，則還存在著交易所得款項的繼承法律風險，即父母過世后其他子女可能會提出要求分割房屋轉讓款的主張。

所以，以上三種方式各有利弊和風險，無法簡單判斷合算與否，只能視不同的家庭實際情況而定。

“而遺產繼承在現實中其實沒有這么復雜困難。在實踐中，我國80%-90%的遺產繼承都是通過公證處來處理的，極少數有爭議且無法調和的繼承、贈與、買賣 父母房子轉移給子女哪種最劃算，通過法院處理。”

而另一種方式，房產贈與，是指一方當事人自愿將自己的私有房產無償給予另一方所擁有，對方當事人也愿意接受的行為。這種行為一般發生在親屬或朋友之間。房產贈與屬于房地產交易的一種形式，在日常生活中經常出現。但房產贈與同其他形式的房地產交易有所區別，在房產贈與行為發生時，當事人只有按照房產贈與的有關特殊要求和程序辦理正式的手續。

根據《城市私有房屋管理條例》規定，受贈的房屋，須提交房屋所有權證、贈與書和契證，到房地產管理機關辦理房屋所有權變更登記手續。而且只有辦理了正式的所有權變更登記手續，房屋贈與才算是具有了法律效力。

如何辦理房產贈與過戶手續?

(一)贈與人與受贈人訂立關于房屋贈與的書面合同即贈與書。

(二)房產贈與過戶受贈人憑原房屋所有權證、贈與書，根據《契稅暫行條例》規定交納契稅，契稅是房屋現值價格百分之三，領取契證。

(三)房產贈與過戶贈與人將房屋交付受贈人。這里的“交付”要以辦理了房屋產權登記為準。即贈與人和受贈人應在贈與房屋交付之日起三個月內持原房屋所有權證，贈與書和契證及雙方當事人的身份證明到房屋管理機關申請辦理所有權轉移登記。

房產贈與的流程

一、親屬間的贈與房產過戶流程：

親屬間房產過戶可以通過繼承方式或遺囑繼承方式變更房屋權屬。

根據《繼承法》規定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅。不征契稅，當然最劃算，但過戶手續只能在產權人去世后才可辦理。遺囑繼承也是如此，即使做了遺囑公證，產權人在去世前還是可以隨時變更繼承人。所以這種方式最便宜，卻最不容易得到保障。

如果辦理贈予的話，需要提供戶口本、身份證、房產證、土地證等證明材料，先到公證處辦理贈予公證手續，持贈予公證書就可以辦理產權過戶手續，贈予的費用包括：3%的契稅、萬分之五的印花稅，公證費的收費標準各地不相同，很多城市是按照房產價值的2%收取，杭州是按照房屋面積征收，有些地區還要求對房產進行評估，評估的收費從0.3%到1%不等。

事實上贈予未必比房產買賣過戶更省錢，如果房產的產權證或是稅務部門出具的契稅稅票填發時間滿2年的話，還是辦理房產過戶更劃算。辦理房產過戶需要交納1.5%的契稅(非普通住宅為3%)，雙方各萬分之五的印花稅。房產的產權證或是稅務部門出具的契稅稅票填發時間不足2年的話，就會涉及5.6%的營業稅和個人所得稅了。

二、無償贈與的房產過戶流程：

(一)房屋贈與人與受贈人訂立房屋贈與的書面合同，即贈與書。根據規定，房屋贈與一定要采用書面形式。

(二)房屋贈與的雙方當事人憑房屋所有權證、贈與合同等材料，按規定繳納有關稅費。

(三)辦理公證。根據國家及本市的有關規定，房屋贈與必須辦理公證手續。

(四)辦理房屋所有權轉移登記手續。

房屋贈與當事人到房屋所在地的房地產交易中心申請轉移過戶登記，并提交下列材料：(1)過戶申請書;(2)身份證件;(3)房地產權證;(4)贈與書及公證書;(5)有關稅費的收據。

(五)贈與人將房屋交付受贈人。

這里的交付以辦理房屋產權轉移登記為準。如果未辦理產權轉移登記手續，但當事人之間訂立了書面贈與合同，且贈與人已將房屋產權證原件交給受贈人的，根據最高人民法院的規定，也應當認定贈與成立。

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繼承公證的必要性

我國《繼承法》規定，遺產按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。子女，包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有扶養關系的繼子女。父母，包括生父母、養父母和有扶養關系的繼父母。

僅憑獨生子女證，不能認定獨生子女就是唯一的繼承人。

因此，需要繼承公證。且繼承公證相對法院訴訟來說，各項成本都要便宜得多。

繼承公證流程：公證事項由當事人住所地、行為地或者事實發生地的公證機構受理。涉及遺產為不動產的，由不動產所在地的公證機構受理。然后就是提交材料。

那么，有遺囑的話還需要繼承公證嗎?

根據《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》，遺囑受益人辦理遺產繼承手續，即使有公證過的遺囑，在父母去世后還得辦理繼承公證。

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