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房屋買賣雙方就涉案房屋簽訂房屋出售協議，協議已全部履行。此后，買房人對房屋進行裝修并一直實際居住至房屋被征收。在此期間，買房人將房屋出售協議原件交房屋征收部門并作為產權人進行被征收人登記，村委會亦出具了相應的確權認定單?；谏鲜鲎C據和情況，房屋征收部門認定買房人系被征收人并與其簽訂補償協議，符不符合法律的規定？北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地制度研究所聯席所長、西北政法大學法治學院特聘教授史西寧主任律師用一個案例來為大家講解。
01
案情講解
史某在某村集體土地上建造房屋一套，于2003年6月取得集體土地建設用地使用證，但未辦理房屋權屬證書，2009年10月史某與王某簽訂了房屋出售協議，約定史某將房屋出售給王某，王某支付房款21.6萬元，協議簽訂后，史某將涉案房屋交付給王某使用。區政府于2012年開始對涉案房屋所在地塊實施征收，征收期間，王某將房屋出售協議原件交給了拆遷辦公室，史某將涉案房屋的土地證交給王某注意！房屋買賣協議無效不代表一定不能獲得征地補償，村委會向拆遷辦公室出具確權認定單認定產權人為王某。征收部門于2013年6月15日與王某就涉案房屋簽訂了房屋征收補償協議。直至涉案房屋被拆除，沒有人在征收過程中對房屋權屬問題提起過權屬異議或相關訴訟。之后涉案房屋被拆除。史某認為涉案房屋拆除行為侵犯其合法權益，遂訴至法院。
爭議焦點
史某與王某就集體土地簽訂的房屋買賣合同雙方簽訂的協議違反了法律禁止農民將農村房屋出售給本集體經濟組織成員以外的人的規定，協議是無效的，那么買房人與征收部門簽訂的征收補償協議是否無效？
02
法院觀點
根據已查明的事實，史某與王某就涉案房屋簽訂房屋出售協議，協議已全部履行。2012年區政府開始對涉案房屋所在地塊實施征收。在此期間，王某將房屋出售協議原件交房屋征收部門并作為產權人進行被征收人登記，村委會亦出具了相應的確權認定單，史某配合王某提交了涉案房屋的土地證。直至涉案房屋被拆除，史某均未對涉案房屋產權問題提出異議或訴訟。基于上述證據和情況，房屋征收部門認定王某系被征收人并與其簽訂補償協議，符合法律規定。雖然事后確認史某與王某簽訂的房屋出售協議無效，但該判決不能否定本案房屋征收部門在房屋征收當時簽訂補償協議及拆除房屋行為的合法性。
03
涉案法律法規
國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。第二十五條第一款規定，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
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史律師提醒
拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業維權。
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