專業房產律師團隊
提/供/專/業/法/律/服/務
全國服務咨詢熱線 18511557866
全國服務咨詢熱線 
二手房交易是指已經在房地產交易備過案、完成初始登記和總登記的房屋，再次上市進行交易買賣。
面對繁雜的二手房交易流程，哪怕是買房老司機，或是專業的地產中介，都會有些抓不著頭腦，更別提眾多的購房小白了!!那么，二手房交易的詳細流程是怎樣的?有哪些注意事項呢?看完這個你就明白了。
一、二手房交易流程
1、洽談房價、付定金
在選擇二手房時，首先得對樓市、所購房屋區域板塊進行熟悉。在看中房屋后二手房過戶流程 全流程+注意事項+交易費用，將購房意向金交于地產經紀人，并簽訂購房意向書。
約上家談判，確認信息有：房屋地址、產證、產權人身份，價格以及付款周期和交易周期等條件。(包含簽合同時間的約定、審稅過戶時間、戶口的約定，家電家具的約定，交房時間以及尾款的約定等)，交易中心核實完房屋的產權調查。
然后再由地產經紀人出面與業主洽談價格，業主同意后意向金轉化為定金，不同意的話意向金退還購房者，當然也可以在三方都在場的情況下進行洽談。
?重點：一定要查看產權查冊信息，了解抵押情況、租賃情況、是否被查封等相關內容。
2、簽訂房屋買賣合同
房屋買賣合同是購房中最為關鍵的一部分，合同之中包含很多內容，如確認房屋面積、戶型缺點、裝修狀況、物業管理、房屋歷史、產權以及是否可以做二手房按揭。
簽合同當天需要付首付款(首付款要準備好)，要確定產權人是否到齊，買家是幾個人上產證，是否到場并簽字確認。按照之前居間協議約定的進行房屋買賣合同進一步完善。
合同簽好后，若需辦貸款，這時需要同時進行，以利于后續交易的進行，同時審稅也可以著手做起來，最好在簽好合同的當天，就可以去交易中心辦理。
?重點：明確過戶期限、房屋戶口安置情況、交房期限。
03、房屋付款方式
房屋付款方式為一次性付款與按揭貸款(商業、公積金、組合貸款)兩種。一次性付款是指交付全款、稅費、傭金到指定監管賬戶上;按揭貸款得先交首期到指定監管賬戶，然后申請貸款方式，最后簽貸款合同。
?重點：注意各筆款項的支付時間節點，如果是等待自己出售房屋的款項到手后支付給業主，需要特別精確地算好時間節點。另外：不能承諾銀行何時放款，因為這個是銀行第三方行為，客戶的承諾無法制約銀行。
選擇銀行辦理按揭，可以綜合考慮，選擇家利率優惠多及離家近的銀行，這樣到時候買方要贖樓或辦理相關業務，也相對來說會比較近些。
贖樓指的就是賣方還清銀行貸款、拿回房產證，注銷抵押登記。對于贖樓的期限，盡量不要限定贖出房產證的期眼，怕因為擔保公司、銀行等原因導致贖樓時間相對較長，如果限定了較短的贖出房產證的期限，可能最終違約。
04、申請過戶、辦過戶手續及交稅
買賣雙方都在場的情況下，在相關中介人員的陪同下去房屋所屬的交易中心辦理過戶手續。
核心環節：核價--住房查詢--房產稅認定--繳稅--過戶。
?重點：注意要帶齊材料，特別是上家的原始檔案，(若需)建議提前調取，如果是動遷房、有繼承或贈與的房子，建議提前判斷稅費情況。
05、領取房屋產權證
?重點：? 若是買家貸款，部分銀行會銀行領取，公積金也是公積金中心領取。
06、銀行放款給賣方
?重點：銀行放款給賣方，要求賣方賬戶信息必須正確，核對清楚。建議業主提供的銀行卡，和客戶辦理貸款的銀行，為同一家。
07、房屋交付、水電、煤氣、物業管理費交割
?重點：水、電、煤等費用可以聯系相關的公共咨詢電話了解當日之前的使用金額，以及，是否有拖欠物業費的情況存在。
二、二手房交易費用
二手普通住宅5年之內個人所得稅計算方法：
1、(售房收入-購房總額-本次繳納營業稅-原始契稅-合同價×1%)×20%;
2、稅費繳納人在地稅系統中未能查詢到原值，不能正確計算應該繳納稅額的，應該采取核定征收，購買二手房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%;
3、二手普通住宅營業稅計算方法：不足2年的房屋總價的5.6%營業稅，超過2年(含2年)免征營業稅;
4、二手非普通住宅營業稅計算方法：不足2年的房屋總價的5.6%營業稅，超過2年(含2年)的房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%營業稅;
5、二手別墅營業稅計算方法：不足2年的房屋總價的5.6%營業稅，超過2年(含5年)的房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%營業稅;
6、購買時間是否滿2年首先看房屋產權證，其次看契稅，再次看票據。這三種證件按照時間早的計算，一般地說票據早于房屋契稅，契稅 早于產權證。
三、二手房交易稅費有哪些優惠?
1、買房人應繳納稅費優惠
(1)買房人應繳納契稅優惠：首次購房評估額90平方米內1%、90平方米-144平方米內1.5%，超過144平方米或非首次3%的契稅，買方繳納;
(2)買房人應繳納印花稅優惠：房款的0.05%;
(3)買房人應繳納交易費優惠：3元/平方米;
(4)買房人應繳納測繪費優惠：1.36元/平方米;
(5)買房人應繳納權屬登記費及取證費優惠：所繳納的權屬登記費及取證費一般情況要繳納200元內。
2、賣房人應繳納稅費優惠
(1)賣房人應繳納印花稅優惠：房款的0.05%;
(2)賣房人應繳納交易費優惠：3元/平方米;
(3)賣房人應繳納營業稅優惠：全額的5.56%(房產證未滿2年的、普通房滿2年減免);
(4)賣房人應繳納個人所得稅優惠：房款的1%(普通房滿五年)。
免責聲明：本文系轉載自其它媒體，版權歸原作者所有；旨在傳遞信息，不代表本站的觀點、立場和對其真實性負責。如需轉載，請聯系原作者。如果來源標注有誤或侵犯了您的合法權益等其他原因不想在本站發布，來信即刪。
咨詢電話：18511557866
關注微信
電話咨詢
關注微信
