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三個重要回報率
每投資一個物業(yè)前，首先了解該物業(yè)的市場租金，然后用下面的公式做一個計算，看看計算出來的結果是否符合你對該投資品的投資回報要求，并且比較這個回報是否符合當?shù)厥袌銎骄幕貓蟊嚷?，以此來判斷你意向購買的物業(yè)標價是否合理。
一個是資產(chǎn)回報率（CAP RATE: RATE）
一個是投資回報率（ROI: ）
一個是現(xiàn)金的現(xiàn)金回報率(Cash on Cash )
資產(chǎn)回報率
資產(chǎn)回報率（CAP RATE）=年租金凈收入*/資產(chǎn)價格=凈收入(租金收入減除房地產(chǎn)稅，保險費，維修費，管理費等等費用)/買入成本（含房子售價、律師費用、銀行費用、檢驗費用等）。
*年租金凈收入=年房租毛收入-年房屋全部開支
假設這個房屋沒有任何貸款，房屋的全部開支包括：地稅、保險、公寓管理費（ AND ）、出租廣告或相關手續(xù)費等。
例如一個公寓買價25萬，購買成本3000。租金每月1900，年租金，地稅每年4000，房屋保險200，物業(yè)費3000，維修300。購買成本3000。
CAP Rate=（1900*12-0
300）/（+3000）=6%
CAP Rate 強調(diào)的是資產(chǎn)的價格是否合理，不考慮購買資產(chǎn)使用的金融工具和屬性。
投資回報率
投資回報率（ROI）=（年凈租金*+年貸款供款的還本部分**）/投資資金***
*年凈租金=年房租毛收入-年房屋全部開支
這里的年房屋全部開支除了在上文中提到的全部開支外還包括每年實際支付的房屋貸款供款。
**年貸款供款的還本部分
我們都知道我們每個月的房屋貸款供款實際包括兩部分：貸款利息和還本。我們支付的利息作為開支消耗掉了，但是我們每年的還本實際是我們在物業(yè)上多獲得的資產(chǎn)凈值，這個實際上也是我們每年收入的一部分。
***投資資金：我們的投資資金包括：為購買物業(yè)支付的首付、產(chǎn)權調(diào)查和產(chǎn)權保險、律師費及其它相關雜費。這是我們?yōu)榱速徺I這個出租生意支付的全部費用。
這個ROI和CAP的區(qū)別是，在上面的capr ate 的計算方式里，無需考慮貸款部分（debt ). ROI中分母將銀行貸款減去了，而分子則將即需要歸還的銀行利息給減去了，分子里還含中的本金部分。
還是上面的列子房地產(chǎn)投資回報率怎么算？，一個公寓買價25萬，租金每月1900，年租金，地稅每年4000，房屋保險200，物業(yè)費3000，維修300。購買成本3000。
首付7.5萬，借貸款17.5萬，4%利息，每月還貸款835，其中本金255，利息580。
CAP Rate=（1900*12-0-300）/（+3000）=6%
ROI Rate=（1900*12-0-300-835*12+255*12）/（+3000）=10.1%
當然，如果你買房子的時候并沒有借錢，那么著兩個指標（ and ROI）的結果是一樣的。
ROI 強調(diào)的是投入資金能產(chǎn)生的名義收益，包括資產(chǎn)（房子貸款部分本金的增長）。
ROI會隨著貸款本金部分的增加，利息部分的減少，收益逐年增加。
ROI,使用的金融杠桿越大,首付越少，貸款利息，越低收益越大。
現(xiàn)金的現(xiàn)金回報率
現(xiàn)金的現(xiàn)金回報率(Cash on Cash )：這一指標只計算你實際投入的資金，和每年實際獲取的現(xiàn)金收入。
分母將銀行貸款減去了，而分子則即需要歸還的銀行本息給減去了。其計算方式為：
cash on cash =稅前現(xiàn)金流/投資資金=（凈營業(yè)收入-銀行本息）/首付+交易成本（律師、銀行、檢驗等費用）
這個Cash on cash和ROI 的區(qū)別是，在上面的ROI的計算方式里，分子有付給銀行的本金。而cash on cash 的分子則是純現(xiàn)金流，將貸款即需要歸還的銀行本金和利息全都給減去了
還是上面的列子，一個公寓買價25萬，租金每月1900，年租金，地稅每年4000，房屋保險200，物業(yè)費3000，維修300。購買成本3000。
首付7.5萬，借貸款17.5萬，4%利息，每月還貸款835，其中本金255，利息580。
CAP Rate=（1900*12-0-300）/（+3000）=6.1%
ROI Rate=（1900*12-0-300-835*12+255*12）/（+3000）=10.1%
Cash on cash Rate=（1900*12-0-300-835*12）/（+3000）=6.8%
現(xiàn)金回報率強調(diào)的是現(xiàn)金報酬以及通過金融工具持有房產(chǎn)的成本，不考慮未實現(xiàn)的收益。
利息越低，收益越高。通過定期重新貸款，可以獲得更多現(xiàn)金流，提高收益。
保持正現(xiàn)金流對于穩(wěn)健長期投資非常重要。
END
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