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三個重要回報率
每投資一個物業前，首先了解該物業的市場租金，然后用下面的公式做一個計算，看看計算出來的結果是否符合你對該投資品的投資回報要求，并且比較這個回報是否符合當地市場平均的回報比率，以此來判斷你意向購買的物業標價是否合理。
一個是資產回報率（CAP RATE: RATE）
一個是投資回報率（ROI: ）
一個是現金的現金回報率(Cash on Cash )
資產回報率
資產回報率（CAP RATE）=年租金凈收入*/資產價格=凈收入(租金收入減除房地產稅，保險費，維修費，管理費等等費用)/買入成本（含房子售價、律師費用、銀行費用、檢驗費用等）。
*年租金凈收入=年房租毛收入-年房屋全部開支
假設這個房屋沒有任何貸款，房屋的全部開支包括：地稅、保險、公寓管理費（ AND ）、出租廣告或相關手續費等。
例如一個公寓買價25萬，購買成本3000。租金每月1900，年租金，地稅每年4000，房屋保險200，物業費3000，維修300。購買成本3000。
CAP Rate=（1900*12-0
300）/（+3000）=6%
CAP Rate 強調的是資產的價格是否合理，不考慮購買資產使用的金融工具和屬性。
投資回報率
投資回報率（ROI）=（年凈租金*+年貸款供款的還本部分**）/投資資金***
*年凈租金=年房租毛收入-年房屋全部開支
這里的年房屋全部開支除了在上文中提到的全部開支外還包括每年實際支付的房屋貸款供款。
**年貸款供款的還本部分
我們都知道我們每個月的房屋貸款供款實際包括兩部分：貸款利息和還本。我們支付的利息作為開支消耗掉了，但是我們每年的還本實際是我們在物業上多獲得的資產凈值，這個實際上也是我們每年收入的一部分。
***投資資金：我們的投資資金包括：為購買物業支付的首付、產權調查和產權保險、律師費及其它相關雜費。這是我們為了購買這個出租生意支付的全部費用。
這個ROI和CAP的區別是，在上面的capr ate 的計算方式里，無需考慮貸款部分（debt ). ROI中分母將銀行貸款減去了，而分子則將即需要歸還的銀行利息給減去了，分子里還含中的本金部分。
還是上面的列子房地產投資回報率怎么算？，一個公寓買價25萬，租金每月1900，年租金，地稅每年4000，房屋保險200，物業費3000，維修300。購買成本3000。
首付7.5萬，借貸款17.5萬，4%利息，每月還貸款835，其中本金255，利息580。
CAP Rate=（1900*12-0-300）/（+3000）=6%
ROI Rate=（1900*12-0-300-835*12+255*12）/（+3000）=10.1%
當然，如果你買房子的時候并沒有借錢，那么著兩個指標（ and ROI）的結果是一樣的。
ROI 強調的是投入資金能產生的名義收益，包括資產（房子貸款部分本金的增長）。
ROI會隨著貸款本金部分的增加，利息部分的減少，收益逐年增加。
ROI,使用的金融杠桿越大,首付越少，貸款利息，越低收益越大。
現金的現金回報率
現金的現金回報率(Cash on Cash )：這一指標只計算你實際投入的資金，和每年實際獲取的現金收入。
分母將銀行貸款減去了，而分子則即需要歸還的銀行本息給減去了。其計算方式為：
cash on cash =稅前現金流/投資資金=（凈營業收入-銀行本息）/首付+交易成本（律師、銀行、檢驗等費用）
這個Cash on cash和ROI 的區別是，在上面的ROI的計算方式里，分子有付給銀行的本金。而cash on cash 的分子則是純現金流，將貸款即需要歸還的銀行本金和利息全都給減去了
還是上面的列子，一個公寓買價25萬，租金每月1900，年租金，地稅每年4000，房屋保險200，物業費3000，維修300。購買成本3000。
首付7.5萬，借貸款17.5萬，4%利息，每月還貸款835，其中本金255，利息580。
CAP Rate=（1900*12-0-300）/（+3000）=6.1%
ROI Rate=（1900*12-0-300-835*12+255*12）/（+3000）=10.1%
Cash on cash Rate=（1900*12-0-300-835*12）/（+3000）=6.8%
現金回報率強調的是現金報酬以及通過金融工具持有房產的成本，不考慮未實現的收益。
利息越低，收益越高。通過定期重新貸款，可以獲得更多現金流，提高收益。
保持正現金流對于穩健長期投資非常重要。
END
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