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書(shū)名：全球房地產(chǎn)

書(shū)號(hào)：ISBN 978-7-5217-1493-7

作者：夏磊 任澤平 著

出版時(shí)間：2023.4

出版社：中信出版集團(tuán)

發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)稅怎么收

一、以虛擬租金為征稅基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)體有新加坡和中國(guó)香港

（一）新加坡

保有環(huán)節(jié)征收財(cái)產(chǎn)稅。新加坡自殖民時(shí)期就開(kāi)始對(duì)房屋和土地征收財(cái)產(chǎn)稅，征收范圍包括組屋、私人住宅、EC 公寓和所有土地。其中，房屋稅基為虛擬租金，按可比物業(yè)出租一年的市場(chǎng)租金（去除家居、裝修折舊及維護(hù)費(fèi)用），土地按市值5% 征收。自住型住宅虛擬租金8 000 新元以?xún)?nèi)免征，超過(guò)部分在4%~16% 累計(jì)遞進(jìn)；非自住型住宅適用五級(jí)累進(jìn)稅率，虛擬租金3 萬(wàn)新元以?xún)?nèi)10%，3 萬(wàn)新元以上12%~20%。

（二）中國(guó)香港

保有環(huán)節(jié)征收差餉和土地租金。差餉自1848 年開(kāi)始征收，面向所有租賃、持有或占用物業(yè)者征收，稅基為截止到指定估價(jià)日期時(shí)按可比物業(yè)出租的租金，稅率為5%。土地租金自1841 年開(kāi)始征收，由土地契約業(yè)主繳納，分地租與地稅兩種。其中，地租稅基為應(yīng)課差餉租值，地稅稅基是續(xù)期當(dāng)日物業(yè)差餉租值，二者稅率均為3%。自1984 年以前擁有土地的部分香港原著居民免征土地租金，稅收收入用于市政服務(wù)開(kāi)支。

二、以評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)體有美國(guó)、日本、德國(guó)和英國(guó)

這幾個(gè)國(guó)家的主要區(qū)別在于，美國(guó)評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值接近，日本評(píng)估價(jià)值小于市場(chǎng)價(jià)值，德國(guó)和英國(guó)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)較早，評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)小于市場(chǎng)價(jià)值。

（一）美國(guó)

保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅起源于殖民時(shí)期，為州和地方政府稅種，征收范圍包括土地和房屋，通常由郡政府統(tǒng)一征收，然后劃轉(zhuǎn)到相應(yīng)的政府部門(mén)。房地產(chǎn)稅= 評(píng)估價(jià)值× 評(píng)估率× 名義稅率。其中，評(píng)估價(jià)值參考市場(chǎng)價(jià)值；有些州并不對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行全額征收，而是設(shè)置評(píng)估率，用以調(diào)節(jié)不同類(lèi)型房產(chǎn)的實(shí)際稅率；政府以支定收確定稅率。2023 年，各州房地產(chǎn)稅實(shí)際稅率介于0.27%~2.4%。

（二）日本

保有環(huán)節(jié)征收固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅。日本市町村政府每年向土地和房產(chǎn)所有者征收固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅。其中固定資產(chǎn)稅始于1950 年；都市計(jì)劃稅創(chuàng)立于1940 年，1950 年曾廢止，1956 年開(kāi)始重新征收。固定資產(chǎn)稅的稅基為房屋或土地評(píng)估價(jià)值，每3 年評(píng)估一次；基準(zhǔn)稅率統(tǒng)一為1.4% ；設(shè)置“負(fù)擔(dān)率”調(diào)節(jié)機(jī)制，避免地價(jià)大幅波動(dòng)帶來(lái)額外的稅收壓力。都市計(jì)劃稅的稅基與固定資產(chǎn)稅相同，稅率在0.2%~0.3%。

（三）德國(guó)

保有環(huán)節(jié)僅征收土地稅，沒(méi)有房產(chǎn)稅。土地稅是州政府和地方政府依據(jù)《土地稅法》，對(duì)土地所有者征稅，收入歸地方政府所有。土地稅= 稅基× 基準(zhǔn)稅率× 稽征率。其中，稅基由土地登記處和公證處等相關(guān)部門(mén)根據(jù)政府估值標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)登記價(jià)值等綜合確定；基準(zhǔn)稅率由聯(lián)邦政府規(guī)定，西德為0.31%~0.6%，東德為0.5%~1% ；稽征率由各市政府自行確定, 最低只有1.5、最高達(dá)11.42, 住宅用地稽征率較高，如柏林是8.1。

使用環(huán)節(jié)有二套住房稅。二套住房稅，以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為征稅基礎(chǔ)，稅基通常為房屋所在區(qū)域平均租金，稅率由當(dāng)?shù)卣罁?jù)本地消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定，多數(shù)城鎮(zhèn)稅率在5% ~ 20%。

（四）英國(guó)

保有環(huán)節(jié)僅征收市政稅，沒(méi)有土地稅。市政稅為地方稅種，自1993 年開(kāi)始征收，由實(shí)際使用住房的居民繳納。英格蘭、蘇格蘭與北愛(ài)爾蘭將每個(gè)住宅在1991 年4 月1 日的房屋價(jià)值分為八個(gè)等級(jí)，威爾士按照2003 年的房屋價(jià)值分為九個(gè)等級(jí)；各級(jí)住宅的納稅額由各地方政府根據(jù)當(dāng)年財(cái)政預(yù)算支出缺口決定，2023 年市政稅約占房?jī)r(jià)的0.3%~1.2%。市政稅計(jì)算按照一個(gè)房屋有兩名成年人為標(biāo)準(zhǔn)，若只有一名成年人則稅額減少25%，若均為未成年人則減少50%，若均為全日制學(xué)生則可免繳，殘疾人也可享受減免優(yōu)惠。此外，居民帶家具的第二套房或度假用房可獲最高50% 減免，但對(duì)于空置兩年及以上的房屋可加征最高50% 的額外市政稅。

三、發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體征稅方式對(duì)我們有哪些啟發(fā)

房地產(chǎn)稅對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)作用有限。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房?jī)r(jià)的決定因素是供需和金融，房地產(chǎn)稅僅是一個(gè)調(diào)節(jié)因素，既不是穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行的關(guān)鍵，也無(wú)法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。德國(guó)僅征收土地稅，且稅負(fù)較低，但房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定，主要依靠供需平衡和穩(wěn)健的貨幣金融制度；日本、美國(guó)、英國(guó)很早就開(kāi)征房地產(chǎn)稅，但日本經(jīng)歷兩次房地產(chǎn)危機(jī)，美國(guó)出現(xiàn)60 年大牛市又爆發(fā)次貸危機(jī)，英國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期剛性上漲，主要由于土地供給不足和房地產(chǎn)過(guò)度金融化。

多數(shù)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)稅以評(píng)估價(jià)值來(lái)征收，普遍設(shè)置調(diào)節(jié)機(jī)制，地方政府自行調(diào)節(jié)，居民實(shí)際稅負(fù)不高。美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值接近，設(shè)置評(píng)估率來(lái)調(diào)節(jié)實(shí)際稅率，2023 年，各州的房地產(chǎn)稅實(shí)際稅率在0.27%~2.4%。日本房地產(chǎn)價(jià)值每三年評(píng)估一次，評(píng)估價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，基準(zhǔn)稅率統(tǒng)一為1.4%，設(shè)置負(fù)擔(dān)率來(lái)調(diào)節(jié)實(shí)際稅率。德國(guó)土地評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)較早，西德為1965 年、東德為1935 年，基準(zhǔn)稅率由聯(lián)邦政府統(tǒng)一制定，但設(shè)置稽征率來(lái)調(diào)節(jié)實(shí)際稅率，各地方政府自行確定，由于評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)較早，居民實(shí)際稅負(fù)水平不高。英國(guó)房產(chǎn)評(píng)估采用1991 年市場(chǎng)價(jià)值（威爾士采取2003 年），稅率分為八個(gè)等級(jí)，地區(qū)政府自行調(diào)整基準(zhǔn)稅率來(lái)調(diào)節(jié)實(shí)際利率水平。

居民自住房有稅收優(yōu)惠。新加坡采取超額累進(jìn)制稅率，與非自住房稅率不同，自住房稅率更低，稅基為可比物業(yè)年租金，起征點(diǎn)為8 000 新元。美國(guó)居民為自住房繳納的州和地方房地產(chǎn)稅可在計(jì)征聯(lián)邦個(gè)人所得稅時(shí)從應(yīng)稅收入中扣除，租賃房、商業(yè)營(yíng)用房、境外房產(chǎn)等不扣除。德國(guó)首套自住房不收房產(chǎn)稅，只有在使用第二套及以上住房時(shí)繳納二套住房稅。