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商業地產分為很多種：商業性公寓、街區綜合體商鋪、小區底商、商場綜合體商鋪、專業市場商鋪。地產的產權是永久性的，只是土地權中普遍住宅性質與商業性質分別是70年和40年。商業地產投資對了的確能給您帶來不菲的收益，但是這個不是暴利，不管是增值還是租金的增長都是需要時間去沉淀的，畢竟風險與收益是雙向的。
咱們先來說說商業公寓投資的價值在哪里
首先公寓產生收益的方向分為幾點：
一、是由資金雄厚的酒店老板整租一棟或者一層來做酒店，這樣的租賃對于房東來說是較為穩定的，畢竟打造一個酒店的租金 ，裝修，設備等所用的資金也不是小數目，不會輕易地毀約撤租，而且能租給酒店證明您所擁有的公寓位置人流量是比較大的，口岸也是比較好的。同時收益是穩定與長久的，一般來說酒店的租賃都是幾年一簽。
二、是租給一些老板作為民宿所用的(當然您資金充足也可以多買幾個自己來做民宿老板），這樣的租賃對于房東來說也算穩定，民宿的投入資金也不算小，而且位置周邊基本上是有酒店，繁華街道，亦或者是大學，旅游景點，坐等收租也不是不可以，只不過租期可能沒有酒店的租期長，但基本也是2年起租，收益也是比較可以的。
三，是租給一些上班族，過渡者，開工作室的租戶（商業公寓可注冊營業執照），這種收益相比較前兩種來說不算特別穩定，基本上都是短租、月租為主，租客到期不續約，您就得重新尋找租客，中間的空檔期就沒有收益。當然，若您的位置周邊辦公樓很多，亦或者是有大學，那不用愁，這種地段的市場需求偏大。
綜合上述，公寓其實更適合在大城市投資出租，因為小城市的市場需求量不大，這個從當地的酒店競爭就能看出一二。同時任何商業地產的投資都繞不開的是市場需求與市場價值，適不適合投資取決于您所投資的項目市場來源和項目本身體量大小來進行綜合評判，市場小體量大那肯定會存在一定的收益不平衡造成投資者的損耗，當然市場大體量小是屬于好的項目，但是好的位置往往價格也高。
注：投資需謹慎
那商鋪投資的價值在哪呢？
（街區，底商，商場對應的市場其實都有很多共同點這里就一起講，專業市場有點特殊待會兒單獨來講）
街區商鋪也好，小區底商也好，或者說是商場商鋪也好，都繞不過幾個關鍵問題：周邊常駐人口有多少？對應的消費者有多少？離商鋪的距離有多遠？周邊有幾個競爭商業？
首先在這幾個商鋪投資里面最具有收益穩定的就是小區底商。何為小區底商？就是每個小區自帶為解決居民便利生活的商鋪，基本上都是在小區門口左右兩邊。
為啥我說小區底商足夠的穩定？因為小區自帶常駐人口，對于小區居民來說底商的消費離得最近，也最便捷，而小區底商基本都是以居民生活息息相關的產業為主，列如：超市，理發店，水果店，生鮮店，早餐店等等......都是居民生活中所需要的剛需產業。
所以小區的自有因素情況下，底商的穩定性是最高的，最不愁租的。但是大多數小區底商的租金收益并不是特別高，只能說趨向于穩定。
普遍底商剛開始的年回報率應該在3%-5%之間，后續根據市場情況上調租金，底商的養鋪時間在只考慮本小區因素情況下普遍在3年左右，當然如果市場足夠的好，可能起坎的租金就很高但同樣的投入資金也就更高。租金上漲得越高，鋪面本身的增值也就越高。
除此之外，校園商鋪，醫院商鋪也是較為穩定且收益比底商高，同時養鋪時間還會略短一些。但是一般情況下這兩種商業周邊的競爭就比較大了，總的來說離醫院和學校越近越有價值
街區商鋪和商場商鋪統稱為綜合體商業，而對于投資者來說，是否穩定且有高收益取決于周邊的小區有多少？小區里面有多少常住人口？周邊是否有同類型的商業出現？
前面這幾個問題數據得到好的反饋后，接下來就是看商管運營公司了，所有我們所知道的大型商場，背后都有一個商管運營公司。
因為大型商業綜合體的主要吸引消費者來消費的是小區底商所沒有的大型商超，大型購物中心，電影院，各大品牌的服裝店，奢侈品店等等......商場街區里面自主創業品牌也許會自己去尋求租賃合作，而大品牌并不是你修好一個商業他就主動來找你合作的，都是由商管公司根據手中掌握的品牌資源去談合作，而大品牌也會根據具體的市場調研來評判是否合作。
所以您所購買的綜合體商業里面如果有大品牌的商家入駐的話，證明這個商業的位置是值得肯定的。綜合體商業的最初租金收益回報率基本上4.5%-6%之間，養鋪的時間在3-5年。
商鋪買大還是買小？均衡來說20-30平方左右吧，不超過50平方即可，太小和太大的商鋪對于租戶來說都有產業局限性，比較挑租戶，同時對您的商鋪出租也會受影響。并且太大的商鋪自身投資大，轉手的時候也挑人，畢竟您購買時就是大投資，您也不可能原價賣出，多多少少都會漲價，那相同的尋找一個有閑散大資金的買主是一個很費時間的。
注：投資需謹慎
接下來咱們說說專業市場的商鋪：
專業市場顧名思義它只做專業的事！像我們平常看到的五金城，服裝城，機械城，家具城，鮮花市場等等，都是屬于專業市場（同時也叫批發市場）。專業市場里面所賣的產品都是屬于一個類別的，也就是說專業市場有沒有投資價值？它的市場價值來自于何方？看的就不再是周邊有多少小區和多少人了，而是看項目本身的體量產品大小，小的專業市場只需要看市級單位以及所屬本市轄區內是否有同品競爭對手，大的專業市場就需要看省級是否有同品競爭對手，其次再看市場需求是否滿足項目體量。專業市場呢，有一點好處，就是有大個的在前面頂！同時對于投資者來說，投資金額較小。（個人建議，專業市場投資盡量投資自己懂的行業）
注：投資需謹慎
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