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引 言

從上個月開始，從江西掀起了“停貸潮”。相關消息顯示，目前強制停貸的樓盤已增加至84個。據新浪財經報道，景德鎮、武漢、商丘、鄭州等城市14個樓盤業主發布“強制停貸告知書”的總影響戶數約4.6萬戶、總房款約347億，明文提到的資金缺口就有61億。

此次風波從業主和地產企業蔓延至銀行體系，事件發展到現在這一步引起了全社會的共同關注。實際上，涉事的爛尾樓部分是因房地產企業發展問題而起。對于業主的困局，我們也深感同情，期待事件能夠得到完美解決。

其實因購房而造成的斷供糾紛并不在少數，無論是買房者的個人，還是賣房者的開發商都需要因此承擔相關責任。斷供以后，個人就真的能等到樓盤復工交房后再恢復供貸嗎？

01

購房者斷供，

開發商是否可以解除購買合同？

通常來說，開發商出售的是期房，購房者在買房時尚未取得不動產權證，銀行面臨已發出貸款但未取得房屋抵押權的風險期。因此，銀行為保障資金安全，通常會與開發商簽訂貸款合作協議，開發商需對購房者所貸款項承擔連帶保證責任，在房屋抵押登記手續辦理完成后，擔保責任解除，這就是實務界中所稱的“階段性擔保”。

在購房人無力償還貸款，開發商承擔保證責任代償后，依法有權向購房人進行追償，但實務中，此種追償權卻難以行使。購房人之所以斷供，往往是財務狀況極度惡化，債務累累，甚至多數是已經被其他債權人對預售房屋進行了預查封。

在《民法典》及《擔保制度司法解釋》施行之前，開發商承擔保證責任后，對購房人的追償權僅是普通債權，在財務人負債累累的情況下，通常難以受償。在《民法典》及《擔保制度司法解釋》之后，開發商可以主張行使銀行對購房者享有的擔保物權，進行優先受償。但要實現擔保物權，實踐中也需經過漫長的評估、拍賣程序，時間成本較高。

有鑒于此，開發商在購房者斷供，承擔保證責任后，除了行使追償權外，部分糾紛也另辟蹊徑，采用解除購房合同的方式來解決。司法實踐中，關于購房者斷供，開發商能否解除合同，存在不同的觀點：

①不支持解除合同

經檢索各地法院不支持解除合同的裁判觀點，理由主要基于以下幾點：

第一，商品房買賣合同的權利義務已經履行完畢，開發商的合同目的已經實現，可通過追償權保障自身權利。

如常州中院在（2023）蘇04民再70號再審民事判決書中，認為：因某公司、杜某之間存在商品房買賣合同關系以及兩者與某銀行常州分行之間的銀行貸款擔保保證合同關系。商品房買賣合同中，某公司作為開發商承擔的合同義務是交付房屋、將房屋產權轉移登記至購房人名下；而杜某作為購房人的合同義務是支付購房款。

本案中，杜某已經依約支付了全部購房款，某公司作為賣方的商品房買賣合同的目的已經實現。某公司也已經將涉案房屋實際交付給杜某使用，而涉案房屋產權過戶及房產證的辦理，屬于杜某享有的合同權利并非合同義務，杜某不需對此承擔違約責任。雙方商品房買賣合同項下的權利義務已經基本完成，該合同關系中杜某不存在違約行為。

至于杜某未按期償還銀行貸款致使卓盛公司依法承擔其作為保證人應承擔的連帶清償責任，這屬于某公司原本應該預知的合同風險，其依此享有作為保證人承責后依法向債務人杜某進行追償的權利。某公司以杜某違反商品房買賣合同為由，訴請解除雙方之間的商品房買賣合同，缺乏事實和法律依據，不能成立。

第二，約定解除條款為無效格式條款。

如蚌埠中院在（2023）皖03民終3692號民事判決中，認為：案涉的《商品房買賣合同》是某投資公司為重復使用而預先擬定的，在雙方訂立合同時，某投資公司就該合同附件四第四條第8款并未與丁某單獨協商，故該條款為格式條款。

《商品房買賣合同》附件四第四條第8款中約定“若買受人未能按期向按揭貸款銀行償還到期貸款本息……出賣人有權解除合同及相關協議”，該約定排除了丁某在付清購房款后，要求合同繼續履行并取得涉案房屋所有權的主要權利。

綜上，雙方就涉案《商品房買賣合同》附件四第四條第8款中關于解除案涉合同的約定無效，該條款對雙方不具有法律效力。

②支持合同解除

各地支持合同解除的裁判觀點，主要理由有以下幾點：

第一，約定解除條款系雙方真實意思表示，開發商有權行使約定解除權。如江西省高級人民法院在（2023）贛民終365號民事判決書中，認為：

某集團公司與唐某簽訂的《南昌市商品房買賣合同》，系各方真實意思表示，合同中約定的解約條款內容明確，且不違反法律強制性規定，合同合法有效。

合同簽訂后，唐某未按合同約定支付購房貸款，導致某集團公司承擔了代償責任。唐某逾期支付的購房按揭款由某集團公司代償后，唐某并未向某集團公司支付代償款，雙方的合同約定的解約條件已成就。

第二，購房者已構成根本違約，開發商的合同目的不能實現。如貴陽中院在（2023）黔01民終5222號民事判決書中，認為：

本案中被上訴人因為斷供行為導致上訴人向銀行承擔擔保責任，且上訴人代被上訴人歸還按揭貸款等各項費用后，被上訴人至今未向上訴人支付相關款項，因被上訴人的違約行為，導致上訴人房屋買賣的合同目的不能實現，上訴人訴請解除合同既符合雙方簽訂的《補充協議》第1.3.3條約定，亦符合《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”的規定，故本院對上訴人要求解除合同的訴請予以支持。

02

開發商有權解除是主流

根據大數據檢索，目前持第二種，認為開發商享有解除權是較為主流的司法判例觀點。我們也傾向于支持第二種觀點。

首先，商品房買賣合同與貸款合同不能割裂來看。

從法律關系的角度分析，商品房買賣合同與貸款擔保合同雖然是獨立的兩個協議，但就整個房地產交易中，兩個合同聯系緊密，不能將商品房買賣合同與貸款合同割裂開來看。

其次，意思自治是民事法律制度的基本原則。

《中華人民共和國民法典》第五百六十二條規定“當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。”購房者與開發商簽訂的《商品房買賣合同》系雙方協商的結果，其中包括購房者斷供后，開發商享有的單方解除權，該約定不違反法律強制性規定，合法有效，應當被支持。

最后，購房者具有支付房款的義務。

作為《商品房買賣合同》的雙方主體，購房者的主要義務是支付全部購房款。因業主欠貸導致開發商被銀行劃扣業主剩下全部貸款，其實質是開發商之前收取的購房款以代償按揭貸款的形式“返還”給買受人，開發商并未實現其獲取購房款的合同目的，有權解除合同。

結語

綜上分析，在購房者斷供，開發商承擔保證責任的情況下，開發商有權依據合同約定或法律規定行使解除權，要求解除商品房買賣合同，這既是尊重當事人意思自治的體現，也是維護社會公平、踐行誠實信用原則的重要表現。

當然，本文探討的斷供、開發商承擔保證責任是在開發商被劃扣了大部分或全部剩余貸款，占總房價相對比例較大的大前提下，即是一種較為嚴重的違約行為，如果是購房者僅有少量期數出現斷供，銀行對開發商劃扣金額不大，期數不多等前提下，還應當綜合考慮違約程度和公平原則。