專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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如今，租房問題幾乎已經(jīng)成為出門在外工作人群必須面對的問題。根據(jù)易居研究院發(fā)布的《未來10年全國城鎮(zhèn)租賃市場規(guī)模測算》顯示，2027年全國城鎮(zhèn)將形成約1.8億規(guī)模的租房人口。相信在我們身邊肯定也有很多人有過租房的經(jīng)歷或者正在租住房屋。那么在租房中都有哪些法律問題呢？我們又應(yīng)該如何在租房中維護(hù)自己的權(quán)益呢？
一、租賃合同的基本問題
（一）租賃合同無效的情形
違法建筑（未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的臨時(shí)建筑以及沒有規(guī)劃證的建筑）出租的，該租賃合同無效。在此情況下，出租人不得請求承租人支付“租金”，只能依據(jù)《民法總則》第一百二十二條不當(dāng)?shù)美麠l款，請求承租人支付涉租房屋的“占有使用費(fèi)”。
（二）合同租賃期限的確定
租賃期限應(yīng)當(dāng)在合同中約定清楚，如果租賃合同沒有約定租賃期限或者約定租賃期限無效的則為不定期租賃合同。
約定期限無效一般表現(xiàn)為如下情形：
1、約定租期長于20年的，超過20年的部分為不定期租賃。
2、經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)建筑租賃合同一文看懂“租房”中的法律問題，約定租期超過批準(zhǔn)的使用期限的部分為不定期租賃。
3、承租人合法轉(zhuǎn)租的情況下，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的部分為不定期租賃。
4、約定租期6個(gè)月以上的租賃合同未采取書面形式的，整個(gè)合同為不定期租賃。
5、租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物的，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
注意：在不定期租賃合同中承租人與出租人雙方都有隨時(shí)解除租賃合同的權(quán)利。
（三）一房數(shù)租問題
當(dāng)一個(gè)出租人與多個(gè)承租人簽訂了租賃合同，各承租人均請求出租人向自己履行租賃合同的，應(yīng)依照以下順序進(jìn)行；
第一位：已經(jīng)合法占有租賃房屋的。
第二位：已經(jīng)辦理備案登記手續(xù)的。
第三位：合同成立在先的。
當(dāng)然，因出租人違約而不能取得租賃房屋的承租人可以請求出租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
二、承租人的義務(wù)
（一）承租人不得濫用租賃物，否則，出租人有權(quán)請求解除合同并要求承租人賠償損失。
（二）轉(zhuǎn)租問題。
1、擅自轉(zhuǎn)租
承租人在未經(jīng)出租人同意的情況下擅自將租賃物另行出租給次承租人的，出租人有權(quán)解除合同，并請求次承租人返還租賃物。但出租人的此項(xiàng)解除權(quán)的除斥期間為出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人擅自轉(zhuǎn)租之日起6個(gè)月，即6個(gè)月內(nèi)不行使解除權(quán)便視為默認(rèn)同意承租人轉(zhuǎn)租。
2、次承租人向出租人的租賃物返還義務(wù)
出租人與承租人之間的租賃合同無效、屆滿、解除的情況下出租人有權(quán)請求次承租人返還租賃物。負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的，出租人有權(quán)請求次承租人支付逾期騰房的占有使用費(fèi)。
3、次承租人對出租人、承租人之間租賃合同糾紛的參與
若因承租人拖欠租金，出租人欲解除合同的，次承租人可代承租人支付租金，并承擔(dān)其他違約責(zé)任，以阻止合同的解除。另外出租人、承租人之間的租賃合同糾紛案件，法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
三、法律對承租人的保護(hù)
（一）承租人的優(yōu)先購買權(quán)
當(dāng)房屋出租人欲將租賃房屋出售時(shí)承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán),但此項(xiàng)權(quán)利存在限制。
以下情況承租人無權(quán)主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利：
1、房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；
2、出租人將房屋賣給近親屬的；
3、第三人善意購買租賃房屋并且已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
（二）買賣不破租賃（《合同法》第229條）
指出租人在租賃期間將租賃物出售的，買受人的所有權(quán)也不得對抗承租人的使用權(quán)，承租人可以依照合同約定繼續(xù)使用房屋至合同期滿。
但此項(xiàng)權(quán)利亦有限制：
其一、如果房屋在出租給承租人之前就已經(jīng)抵押，且抵押已經(jīng)登記的情況下抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的承租人不得使用此項(xiàng)權(quán)利加以對抗。
其二、在房屋租賃前，該房屋已被法院依法查封的情況，承租人也不得使用此項(xiàng)權(quán)利。
（三）第三人繼續(xù)承租權(quán)
是指承租人在房屋租賃期間死亡的情況下，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同繼續(xù)使用該房屋，如租賃房屋用于從事經(jīng)營活動的，其共同經(jīng)營人或者合伙人也有權(quán)請求按照原租賃合同繼續(xù)使用該房屋。
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