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從拿地建房到銷售商品房開發(fā)商必須有“五證”
1、《國有土地使用證》;
2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;
3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;
4、《建筑工程施工許可證》;
5、《商品房預(yù)售許可證》。
其中，第二個和第三個證由市規(guī)劃委員會核準發(fā)放，工程施工證由市建委核發(fā)，土地使用證和商品房預(yù)售許可證由土地資源和房屋管理局核發(fā)。
如果“五證”不全會有什么風險?
1、房產(chǎn)證要很長時間才辦下來或者根本辦不下來。
開發(fā)商如果缺少《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，就沒有在土地上建房子的資格，就算建了房子也是違規(guī);而且開發(fā)商沒有出售商品房的資格。
購房者買了這樣的房子也沒法到房管局備案，拿不到房產(chǎn)證。所以，從法律角度上講，即使你付了房錢，房子也依然不是你的!
2、房屋的質(zhì)量沒有保障。
“樓渣渣”、“樓脆脆”、“樓歪歪”的事件這幾年也沒少發(fā)生。“五證”不全，就說明開發(fā)商在沒有任何監(jiān)督的情況下蓋房子，這樣的房子質(zhì)量能有保障嗎?業(yè)主住進去能安心嗎?
3、開發(fā)商騙取定金。
沒有“五證”，不法開發(fā)商就與騙子沒有任何區(qū)別。他們在土地還沒批下來的時候，就開始建售樓處、建沙盤、打廣告，用各種手段吸引購房者，等購房者交完定金后，他們便會毫不猶豫的選擇跑路。
4、難以借到房屋貸款。
一些銀行在發(fā)放商業(yè)貸款時，對開發(fā)商的資質(zhì)也是有要求的。有些黑心開發(fā)商故意隱瞞貸款限制條款，收了購房者的錢后，就不再管貸款是否能到位。
5、混淆商用房和住宅用房。
“五證”決定了房子的性質(zhì)!住宅和商用的產(chǎn)權(quán)年限是不同的。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
(1)居住用地70年;
(2)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。
如果開發(fā)商把在商業(yè)用地上建的房子當做住宅賣給你，就等于你購買的住宅用地的使用年限縮短了30年!
除了“五證”“兩書”也很重要
買房時除了檢查開發(fā)商是否具有“五證”之外，還要在房屋交付時，向開發(fā)商索要“兩書”：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
這“兩書”是開發(fā)商向購房者提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件，也是非常重要的。
還有一個“表”也要重視
這個“表”就是《竣工驗收備案表》。
《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。
如果開發(fā)商不能出具此表，你可以拒絕收房，而且可以要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。
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