專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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從拿地建房到銷售商品房開(kāi)發(fā)商必須有“五證”
1、《國(guó)有土地使用證》;
2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;
3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;
4、《建筑工程施工許可證》;
5、《商品房預(yù)售許可證》。
其中，第二個(gè)和第三個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核準(zhǔn)發(fā)放，工程施工證由市建委核發(fā)，土地使用證和商品房預(yù)售許可證由土地資源和房屋管理局核發(fā)。
如果“五證”不全會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)?
1、房產(chǎn)證要很長(zhǎng)時(shí)間才辦下來(lái)或者根本辦不下來(lái)。
開(kāi)發(fā)商如果缺少《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，就沒(méi)有在土地上建房子的資格，就算建了房子也是違規(guī);而且開(kāi)發(fā)商沒(méi)有出售商品房的資格。
購(gòu)房者買(mǎi)了這樣的房子也沒(méi)法到房管局備案，拿不到房產(chǎn)證。所以，從法律角度上講，即使你付了房錢(qián)，房子也依然不是你的!
2、房屋的質(zhì)量沒(méi)有保障。
“樓渣渣”、“樓脆脆”、“樓歪歪”的事件這幾年也沒(méi)少發(fā)生。“五證”不全，就說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有任何監(jiān)督的情況下蓋房子，這樣的房子質(zhì)量能有保障嗎?業(yè)主住進(jìn)去能安心嗎?
3、開(kāi)發(fā)商騙取定金。
沒(méi)有“五證”，不法開(kāi)發(fā)商就與騙子沒(méi)有任何區(qū)別。他們?cè)谕恋剡€沒(méi)批下來(lái)的時(shí)候，就開(kāi)始建售樓處、建沙盤(pán)、打廣告，用各種手段吸引購(gòu)房者，等購(gòu)房者交完定金后，他們便會(huì)毫不猶豫的選擇跑路。
4、難以借到房屋貸款。
一些銀行在發(fā)放商業(yè)貸款時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)也是有要求的。有些黑心開(kāi)發(fā)商故意隱瞞貸款限制條款，收了購(gòu)房者的錢(qián)后，就不再管貸款是否能到位。
5、混淆商用房和住宅用房。
“五證”決定了房子的性質(zhì)!住宅和商用的產(chǎn)權(quán)年限是不同的。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
(1)居住用地70年;
(2)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。
如果開(kāi)發(fā)商把在商業(yè)用地上建的房子當(dāng)做住宅賣(mài)給你，就等于你購(gòu)買(mǎi)的住宅用地的使用年限縮短了30年!
除了“五證”“兩書(shū)”也很重要
買(mǎi)房時(shí)除了檢查開(kāi)發(fā)商是否具有“五證”之外，還要在房屋交付時(shí)，向開(kāi)發(fā)商索要“兩書(shū)”：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
這“兩書(shū)”是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件，也是非常重要的。
還有一個(gè)“表”也要重視
這個(gè)“表”就是《竣工驗(yàn)收備案表》。
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。
如果開(kāi)發(fā)商不能出具此表，你可以拒絕收房，而且可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
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