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房產中介業務流程：房地產中介業務大致分為房屋租賃、買賣兩種。 一.房屋租賃 租賃：出租人、承租人通過中介機構,達成租房意向并簽定房地產租賃契約的過程。 1..收集房源： （一）中介機構通過上門、電話、網絡等方式收集房源，了解產權形式、產權人、共有人情 況，確立房源的真實性。 （二）詳細詢問并登記房屋座落、小區名稱、樓號、單元、樓層、房號、面積、租金、配套、 裝修、以前使用（是否一直租賃等）情況、現在室內狀況，對房屋進行全面了解。 （三）了解小區水、電、氣、暖的運行狀況，落實水、電、氣、暖、清潔、物管等相關費用， 做到心中有數，避免拖欠現象。 （四）了解小區周邊商業網點、醫院、公交車、大、中、小學、幼兒園等與居民生活息息相 關的情況，便于向客戶介紹。 （五）協商房屋的月租金、付款期限、方式及保證金額度，有家具、家電等附屬設施的還應 協商該項押金數額以便介紹。 （六）將收集到得房源信息登記造冊輸入微機，并及時地通過報紙、廣播、網絡等媒體發布 出去。也可電話告知與該房屋較近的同行，橫向聯合擴大信息發布渠道，提高成交率。 2.推介房源： （一）接待租賃客戶時，首先應摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息庫 電腦配對，選擇房源后及時聯系房東確定看房時間。

（二）將配對房屋情況向客戶做詳盡介紹，及時告知外地客戶看房所乘車次，到站地名，互 留聯系電話，方便看房。 （三）房源無法與客戶要求匹配，可推薦就近地段、價格、套型、樓層等房屋，一時不能滿 足，應留下電話繼續查找，或通過橫向合作促成交易。 3.現場看房： （一）公司留有鑰匙的房源屬于自有存量房，是向客戶首推之房源。在約好看房時間、地點、 聯絡方式，辦理委托手續后由業務員帶客戶看房。 （二）無鑰匙而房東又在室內居住的房源，看房前應分別與租、賃雙方簽定租賃委托書后方 可看房，防止雙方跳墻。對于承租人因故不在房屋或不能到場，應讓客戶看到與之對應的房 屋，有個初步印象。 （三）帶客戶看自有存量房不能滿足時，可就近選擇證照、資質齊全的中介機構，說明意圖 調取房源，最大程度地滿足客戶。 （四）對于客戶所提出的疑問應正確回答，客觀介紹房屋優劣，以室內擺設、布局、裝飾等 作出引導和設計。對于客戶提出房屋的不足之處要有充分的化解和引導的方法，提高成交率。 總之租房與買房客戶的心理（要求）是不一樣的，買房者對房屋的要求較高，看房較細 致，對結構、采光等硬性條件比較嚴格。而租房是臨時行為，只要能達到其要求的50%以上 即可滿足。

4.簽訂契約： （一）租賃雙方簽定制式《房地產租賃契約》，租、賃、中介三方各執一份，中介應提醒出 租人持契約到房管部門辦理備案登記。 （二）產權人應留產權證（或其它房產證明）復印件，客戶應留單位營業執照及法人身份證 復印件，個人留身份證復印件給中介備案。 （三）對于契約所涉稅收等問題，租賃雙方應協商解決。對于企業租賃個人住宅作為辦公、 居住用途，需要開具租賃發票的，應到當地地稅部門辦理，產權人、中介可以代為辦理。 應嚴格按照上述步驟進行房屋的租賃，對于承租客戶應仔細查閱核對身份證，杜絕違法 犯罪成員趁機鉆中介的空子，逃避打擊，給社會治安留下隱患，鑄成大錯。 二.房屋買賣 買賣：買、賣雙方通過中介機構，達成買房意向并簽定房地產買賣契約的過程。 1.收集房源： （一）按照上述租賃收集房源的五點收集和發布房源信息。 （二）了解產權人售房原因，實地查看小區及房屋狀況，查驗房產手續，合理評估房屋價值， 協商房屋報價并取得出售房屋委托書。 （三）畫出該房屋的平面圖，有條件的應實地照相、錄像，通過微機等工具讓客戶在實地看 房前對房屋情況等有初步了解。 2.推介房源、接受委托、實地看房： （一）按照租賃推介房源的方式推介房源，但在實地看房前一定要與客戶鑒定《購房委托書》， 載明所購房屋的具體情況，將客戶的身份證號、電話登記清楚，由委托人當面簽名，確立法 定委托關系。

（二）根據產證發放日期向客戶介紹房屋所涉及的一切收費項目，對于房改房、職工集資建 房所涉及規費以外的稅費，以及需要交納營業稅、個稅的房屋，應提前講明、算清，不要因 遺漏帶來客戶不滿。 （三）請業主配合說明房屋使用情況，使購買人對賣房成因有所了解。根據客戶要求和房屋 結構，指導客戶在不違反小區物業規章的前提下，如何拆改墻面或窗戶以及上、下水管道等。 （四）介紹物業周邊情況、小區狀況、當地風俗、鄰居情況；樓房建筑年代、物業服務、收 費情況；夜間查看小區公共照明、車輛停放、安防狀況、門禁制度，全面掌握與房產相關的 資料。 3.簽訂契約： （一）客戶選定房源后應按房產價值10%收取定金（不足1 萬元收取），并將50%定金轉交給產權人，置壓產權證，從而形成互相牽制的局面，便于辦理過戶手續。 （二）持產權證、產權人身份證到房管局核檔，確定房屋有無抵押、置壓、典當、查封，是 否具備交易條件，如無意外情況及可告知雙方確定成交日期（核檔證明有效期為五個工作 日），應保留核檔收費的收據。 （三）簽訂制式《房地產買賣契約》、 買賣雙方持上述表格及賣方夫妻結婚證、身份證復 方身份證和雙方印鑒到交易大廳面簽《詢問筆錄》，辦理過戶手續，取得過戶收件單，交清房款，交易完畢。

購房人持收件單在20 個工作日后到產籍處交納契稅領 （四）對于產權清晰而暫無產證，但持有住房證（注明全產權）或《拆遷協議書》的客戶，在確定購房意向后應及時辦理公證，對能更名的房屋應盡量配合雙方辦理更名手續。辦理買 賣房屋公證時應在公證人員的面前辦理房款交割手續。 （五）對于采用公積金或商業貸款形式購買二手房，應先確定貸款人資格，請評估公司、擔 保公司先行看房評估，待相關部門審批后再行過戶。取得產權證后辦理他相權利證，換評估 報告，然后放款。 4.房屋交割： （一）所要交易的房屋原則上應騰空，若遇有租賃客戶還在租賃該房屋時，應征得承租人書 面同意騰房（有關規定為兩個月）或重新與購房人簽訂租賃契約。 （二）交割時原產權人應將此房之前所產生的水、點、暖、物業、收視清潔等費用一并清繳， 無拖欠費用時方可交割。 （三）購房人應查驗室內留存的設施、家具，造表后雙方簽字以確定。對于原業主暫時無法 搬離的家什，應在該表上注明搬離時間。 （四）售房人應向購房人書寫收款憑證，確定上述幾項無異議時向購房人交接房門鑰匙、電、 氣卡，物業收費清單等，至此交割完畢。 房屋買賣中辦理過戶和房屋交割可同時進行，也可提前協商好先過戶后交割。

需要注意 的是房屋騰空是前提，如果房屋正在租賃，應提前與承租人協商好，或提前解約或重新簽定 租賃契約，從而減少橫生枝節保護善意購房者權益。 房地產中介機構業務流程一般大致如此，除一些外來大規模中介連鎖機構進駐（加盟） 時，隨身帶來原有業務流程與之有些區別外，傳統中介基本按此流程運行。不論什么經營方 式，只要能夠起到為買賣雙方牽線搭橋、促成交易，并且能夠充分保障交易安全就是可取的。 房產是指房屋經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出 租出售或作其它用途的房屋。 地產是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根 本區別也就是有無權屬關系。 房地產是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利 （所有權、管理權、轉讓權等）。 房地產業是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服 務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。 房地產開發是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。 土地開發是將“生地”開發成可供使用的土地。 土地所有制現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集 體制（即集體所有）兩種形式。

其中，城市市區的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區 的土地法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體 所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規 定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有， 也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往 是不一致的。 集體土地是指農村集體所有的土地。 征用土地指國家為了公共利益的需要，可依照法律規定對集體所有的土地實行征用。 10、 土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。 即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、 旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十 一、房地產：房產和地產的總稱，也叫“不動產”。房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。 房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱； 房地產是土地附在土地上不可分割的建筑物，構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的 財產。

(構筑物是指不能進入的建筑，如：煙筒、樹、路等) 房地產按類型分為：1、住宅用(70 年)；2、生產用(50 年)；3、經營用(門頭等，50 行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。 二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。 房地產產業的主要內容： 房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。三、房地產的特性 1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因 此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制； 2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同； 3、房地產的高質耐久性； 4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可 再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占 國民生產總值的10%。 名詞解釋一、基本參數 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適)； 建筑系數：“建筑占地系數”的簡稱，指建筑用地范圍內所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用 率。

合理的建筑系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、 防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。 七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。 房屋產權：泛指所有者對財產的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。 房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權 登記應遵循房屋的所有權和該房屋占有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。 房地產權登記：通常稱“產權登記”(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房 屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登 記，經審查確認產權后，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房 屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施 有效的管理 共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。

前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共 有房地產享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共 有的房地產享受同等的權利，并承擔相等的義務。 房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權 人收回房契抵押即告終結。 過戶：即更換房屋承租人姓名。三、與面積有關的概念 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。 房屋 一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛 樂和儲藏物資，并具有固定基礎，層高一般在2.2 米以上的永久性場所。但根據某些地方的 生活習慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內。

商品房 是指由房地產開發企業開發建設并出售、出租的房屋。 房改房 已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策 規定房產中介基礎知識.doc，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工 個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5 年后歸職工個人所有。 存量房 是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。 集資房 一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅 費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產權也 可以歸單位和職工共有，在持續一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經濟適用房的一種。 微利房 亦稱微利商品房，指由各級政府房產管理部門組織建設和管理，以低于市場價格和租金、高 于福利房價格和租金，用于解決部分企業職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。 平價房 是根據國家安居工程實施方案的有關規定，以城鎮中、低收入家庭住房困難戶為解決對象， 通過配售形式供應、具有社會保障性質的經濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象 及配售價格由政府管理部門審核認定。 解困房 是指各級地方政府為解決本地城鎮居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建 的住房。

再上市房 是指職工按照房改政策購買的公有住房或經濟適用房首次上市出售的房屋。 廉租住房 是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提 供的租金相對低廉的普通住房。 花園式住宅 也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓， 建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。 公寓式住宅 相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標準較高，每一層 內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一 些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。 安居工程住房 指直接以成本價向城鎮居民中低收入家庭出售的住房，優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售 給高收入家 庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施 建設費（小區級非營業性配套公建費，一半由城市人民政府承 擔，一半計入房價）、1%－ 3%的管理費、貸款利息和稅金等7 項因素構成。 經濟適用住房 是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。

由國家統一下達計劃，用地一般實行 行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府 指導價，按保本微利的原則確定。 房產中介信息化建設現狀及發展趨勢房產中介行業的信息化建設，多數的中介公司對信息化建設建設都有自己不同的理解， 其實房產中介信息化建設包括許多方面的內容。現階段一部分中介企業和行業內人士憑借著 對網絡信息化認識的領先優勢，利用自己所掌握的資源，率先建立起自己的網絡信息發布平 臺，利用自己的平臺獲取更多的信息資源和優勢。事實證明，他們的嘗試和實踐是正確的、 有益的 房產中介信息化建設現狀： 國外房產中介信息化現狀： 國外的房地產中介已發展了近百年的歷史，不論買賣存量還是增量房地產幾乎都是通過 中介進行交易，所有買房信息都通過經紀人協會傳送。房地產中介行業憑借電子商務化早已 獲得了飛速的發展。如今，歐美絕大多數房地產中介服務公司早已將自己的房源信息系統和 無所不在的互聯網“牽手”在了一起。 數據顯示，在美國，房地產交易有85％是通過中介服務交易而成。 其中信息技術的應 用十分廣泛。1997 年以來,美國房地產經紀人協會的70 多萬名成員中, 上網人員的比例已經從27 增加到72； 平均有90的經紀人擁有電腦,60的經紀人使用E-mail 與客戶聯系；60 的房地產公司在互聯網上建有自己的 網站,72 的房地產公司直接通過網絡 與客戶洽談業務。

國內房產中介信息化現狀： 第一、 缺乏對信息化建設的正確認識。很多中小房地產中介簡單地認為只要自己建一個 網站，往網站里放幾張圖片和發布幾條信息企業就信息化。 第二、 管理者的心態。企業信息化失敗的原因很多一部分來自于管理者的認知因素，由 于缺乏企業內部領導、管理人員和職工的支持，尤其是管理者的支持是非常重要 第三、停留在表面應用層次上,而沒有深入到企業的運行、管理的各個環節。企業的信息 流通不暢、信息對稱性不夠。企業領導的監控、資源調配、任務分配、執行情況 的管理不夠完善 第四、 信息化基礎管理工作薄弱, 業務流程部缺乏規范性，管理制度體系薄弱，項目管 理混亂制約了企業信息化的發展。 房產中介信息化建設大概包括以下幾個方面： 房產中介公司對外的信息發布 對于中小型的中介公司來講，多數公司現在的信息化建設是做的信息發布平臺的建設， 既建立中介公司自己的網站，或者利用第三方的平臺進行信息的發布。一個中介公司建立自 己的網站大概需要的花費根據規模在1000—5000 元不等，以后每年的投入大概在300 年。需要的投入也不是很大（主要是一次性的），中介公司完全可以根據自己的意愿來設 計自己的網站。

建立公司網站可以宣傳公司的形象，給客戶良好的印象，同時客戶也可以在 不同的地區不同的時間看到貴公司的信息，不一定需要客戶到公司的門店來。客戶也可以在 網站上留下自己的需求信息等內容。 利用第三方的平臺進行信息的發布就是在門戶網站上發布公司的信息，花費根據不同網站的 日訪問人數也是不同的，在500—1000 元/月左右。在門戶 網站上發布信息每天看到的人比 較多，效果很明顯。公司對外的信息發布是面向最終客戶的平臺，不光是信息的發布，還是 一個公司對外宣傳的窗口。在現在網上找房人越來越多的情況下，利用外網尋找最終客戶也 是房產中介擴大業務的一條可行之路。 房產中介公司的內部網絡建設 房產中介公司的內部網絡建設由于公司規模的不同是有不同的側重點的。 對于大型的中介公司來講，進行公司內部的網絡建設強調的是： 信息交互的速度和成本的節約。由于分店間的信息需要快速的傳遞，傳統模式下的紙張 話形式會產生不必要的成本，信息的及時性正確性也不能保證，所以大型中介公司要建立自己的內部網絡。 對中小公司來講，內網的建設就包含兩個方面的內容： 一是如何把所有中小型中介聯合起來，提高公司的競爭力， 二是如何利用網絡來提高自己公司的業務水平。

幫助提高業務量。由于大多數中介企業一直 沿用著傳統的手抄筆耕式靠人腦記憶的信息管理模式進行經營活動，不可避免地引發管理成 本提高、信息反應滯后和服務效率低下等問題 總的來講中介公司傳統服務中多采用傳統的方式，如“掃街”、派發傳單、守店面等方式， 造成服務效率低下且成本相對很高。 如今，利用互聯網收集房源和尋找客源的過程已十分便捷、及時，與傳統的信息收集模式形 成了巨大的反差。不少中介公司也意識到了信息化建設在信息收集，管理等方面的絕對優勢。 外，互聯網還是巨大的知識信息庫，包含了各種房地產政策、法律法規、金融知識等一系列有助于提高中介人員從業水平的信息、資料，是傳播和學習經驗的最佳方式，也是中介 公司走向市場的新窗口和贏得更多商機的新戰場。 房產中介信息化發展趨勢： 結合我國房地產中介行業的現狀和網絡化經營模式的特點，房產中介公司，實現銷售流 程的自動化，輕松自如地進行各項統計分析，資源共享，客戶分析管理、制訂市場營銷策略 等諸多環節。 整個房地產中介行業未來將向專業化、規范化、精細化的方向發展。目前階段,需將電 子商務和傳統經營方式相結合的道路,即以中介企業 內部局域網為基礎,以電子商務系統為 依托,兼顧傳統的電話熱線服務、營業網點窗口服務和上門服務等方式,構建房地產中介行業 的信息化。

從而才能在銷售過程中可以減少繁瑣的日常事務，提高營銷及客服工作效率，實現 更加專業化的管理。拓寬營銷渠道，全面提升企業市場競爭力。 房地產中介行業信息化的優勢分析 房產中介信息化的開展使信息資源在企業內部得到共享。并且使原始信息在從傳遞到決策過程中，反饋時間大大縮短，決策層與基層、各部門之間的溝通更加快捷，管理更加 直接。由于信息化在管理中發揮的作用，拉近了管理層與各基層之間的距離。 通過因特網、公共場所的查詢系統，讓公眾隨時獲得所需要的樓盤信息，使公司獲得潛在的銷售機會，提升公司品牌形象。

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