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一、開發商跑路了房產證怎么辦理?
開發商跑路了房產證怎么辦理應當是根據不同情況來進行判斷的，根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第九條的規定，房屋權屬登記分為：總登記;初始登記;轉移登記;變更登記;他項權利登記;注銷登記。
首先要看開發商的手續辦理到哪個階段。一般合同會約定開發商交房90天后要辦理產權登記。根據以上規定房屋沒有辦理初始登記是不能夠辦理權屬轉移登記的，購房人無法取得所購房屋的產權證。
1、開發商未辦理產權登記
2、開發商已辦理產權登記，需要辦理轉移登記的時候找不到開發商。
所以開發商跑了之后能否辦理產權證取決于開發商是否辦理了初始登記。
二、什么原因會導致開發商不愿意辦理產權初始登記
開發商因為在開發過程中存在的違法行為，比如未全額繳納土地使用權出讓金，沒有按照規劃進行施工建設，竣工驗收房屋質量不合格等問題無法解決，導致建設行政主管部門不予進行房屋初始登記，因而開發商無法取得大產權證，從而也無法為購房人辦理小產權證。還有一些開發商因為管理混亂，經營虧損，官司纏身，瀕臨倒閉，雖然沒有被注銷，但是已是人去樓空，難覓蹤跡。在沒有辦理房屋初始登記的情況下購房人也無法辦理所購房屋的所有權證。
為了保證買受人對其所購房屋擁有依法受保護的所有權，我國《民法典》規定了物權的“公示公信”原則，《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法律、法規也規定，房屋所有權的取得應當以房屋產權登記為標準。但在實際的商品房買賣過程中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產權登記之間存在一定的時間差，不良房產商在此期間可能會一房多賣，最后也許只有出價最高的買受者得到了產權證，買受人的利益因此受到極大損害。
為防止這種情況的發生，《民法典》規定了預告登記制度，即買受人只要和開發商簽訂了預售買賣合同，即可向登記機構申請預告登記，保證將來獲得對于不動產的所有權。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
在我們的日常生活當中，現在開發商和購房者簽訂了商品房買賣合同之后，就需要按照法律當中和合同當中的約定來履行交付房屋的義務，如果說開發商跑路沒有辦房產證的話，是需要根據實際情況來做出不同的選擇的。
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