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：最近幫助不少群里粉絲完成買賣交易，剛好梳理了一遍深圳二手房買賣交易的具體流程，而且有很多平時很難注意的點，今天一并給大家詳細聊一聊。
【圖片版】附-稅費計算、深圳購房政策圖表在最后
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【文字版】
1??：簽合同交定金
?買方注意事項：
1.電子查檔產權狀況，分為有效（紅本在手）、抵押（有欠款）、查封（被法院查封，剛需勿碰）、無效（已過戶非本人房產）
2.定金做好托管，等業主這邊查檔確認產權清晰后再放款。
3.如果業主有欠款，需要明確是否自贖還是委托擔保公司贖樓，贖樓相關費用誰來承擔。
4.教育局官網查詢學位是否使用深圳二手房超詳細交易流程【含容易踩坑點】，并合同約定在交易期間不得再次使用。
5.確認是否有租約，租客是否已放棄優先購買權
6.確認是否設定獨立居住權，是否辦理租賃備案，是否有戶口在上面，需要明確時間遷走
7.備注清楚：（是否為兇宅、房屋是否漏水、滿五唯一需要業主配合提交資料、家私清單）家私清單一定要備注清楚各個家私家電的品牌和數量，而且最好錄一個視頻，以防后面假設房價漲了一些，有一些業主覺得賣虧了，要占便宜的想法。
8.約定好買賣雙方交易細節，比如什么時候資金監管、稅費誰承擔、后續具體流程。
?賣方注意事項：
1.確認買方為真實購買人，謹防ABC單。
2.備注明確各項費用由誰承擔
3.明確好定金數額，大概什么時候到齊，簽合同時盡可能讓買家多付點定金，防止客戶第二天有違約的想法
2??查檔公證（一般簽合同后1-3日）
查檔可以通過手機【i深圳】不動產查詢
如果有欠款又無法自己贖樓的情況下，就需要委托擔保公司贖樓，需要明確是現金贖樓還是額度贖樓（需要產權人和擔保公司去公證處辦理公證，公證費需要1020元）
需要資料（身份證、輔助證件【社保卡、居住證、駕駛證、護照其中之一】、戶口本、房產證復印件、抵押合同如沒有可以用國土局查檔單代替）
現金贖樓：擔保公司自己掏錢贖樓，贖樓費通常按萬6-8 一天來算，時間一般控制在20-30天這種贖樓方式費用最低，后期回款時需要收產權人的銀行卡和身份證
額度贖樓：擔保公司擔保從另外一家銀行借一筆錢贖樓，會有兩筆費用，一筆是擔保贖樓費1%，一筆是短期借款利息，萬4一天。
做完這個流程大概1-2個工作日收到定金，除交房保證金以外
?買方注意事項
假若贖樓費由買方承擔的情況下
需要確認除定金以外的首付款是否能覆蓋業主的欠款金額，如果能覆蓋且業主能配合首付款優先償還欠款金額，可以走現金贖樓。
如果上述條件不符合，就需要根據實際情況預估【額度贖樓】和【現金贖樓】的費用差別來具體選擇哪種贖樓方式
3??資金監管（按合同約定時間之前）銀行審批出具貸款承諾函，如果資料合格的情況下正常7-10天出具
買方準備資料：身份證原件（已婚需要提供夫妻雙方）、戶口本（家庭所有成員包括未成年子女）、結婚證/離婚證、離婚協議、社保清單、查檔清單已婚需要提供雙方的【在i深圳不動產查詢】、收入證明、銀行流水、需要做公積金貸款，需要帶上公積金卡、資金監管銀行卡
提前確認監管的銀行（優先四大行中農建工），很多小銀行后面提前還款可能沒有四大行那么順暢。
賣方準備資料：
1、產權人身份證原件
2、一類銀行卡（收款用）
3、房產證復印件
4??贖樓、注銷抵押（紅本有欠款且業主需委托擔保公司贖樓的情況下）
擔保公司收到貸款承諾后會啟動贖樓，贖樓周期大概在7天左右，額度贖樓周期需要15-20天
?拿回紅本需要確認是否注銷抵押，如果沒注銷抵押需要去國土局注銷抵押方可過戶。
5??過戶（過戶成功后3個工作日取證）
過戶需要注意：
賣方--若產權人是港澳臺或者外籍需要辦理買賣合同公證，公證費率是千分之3，正常公證處會給個折扣
非滿五唯一只需產權人攜帶身份證原件和房產證原件即可
滿五唯一需要業主配合提供夫妻雙方的結婚證身份證原件、家庭戶口本原件（集體戶只需要提供自己的那個聯次），
港澳臺或外籍需出示家庭成員見證，若賣方后面轉外籍了需要提供大使館出具的同一人證明，而且需加蓋翻譯成中文原件。
?注意戶口本、結婚證、身份證上面所有姓名、身份證、婚姻狀態、戶籍等均要一致，否則需要出具證明。
買方--若購房人是港澳臺或者外籍一樣需要辦理買賣合同公證
夫妻雙方的結婚證身份證原件、家庭戶口本原件（集體戶只需要提供自己的那個聯次），注意戶口本、結婚證、身份證上面所有姓名、身份證、婚姻狀態、戶籍等均要一致，否則需要出具證明
6??繳稅取證（先繳稅后取證，可以一次性搞定）
通常都是買家出稅，所以都是買家自己去辦理。若各付各稅且未簽署委托繳納稅費需買賣雙方同時到場。
購買人攜帶身份證原件和支付稅費的銀行卡即可（支付累計不超過三張卡，不限銀行和持卡人）
支付完畢后會出具一個【電子繳稅憑證】，分為原業主聯次、新業主聯次，新業主聯次這個后期過戶燃氣需要使用到。
?賣家如果后期需要買房后申請退個人所得稅，需要拿到寫了電子繳稅憑證原業主聯次原件、新老房產證復印件、買方的電子繳稅憑證去區域歸屬地的地稅局辦理退稅（僅適用于2023年，以房換房、深圳小換大）
買家拿到房產證第一時間發給銀行客戶經理，申請將監管的首付申請解凍，方可拿到監管在銀行的首付。（正常取到房產證的次日收到首付款），若是有欠款，正常擔保公司會直接劃扣欠款金額，若是全款，直接收齊尾款后對賬確認款項沒問題后交房
拿到房產證需要辦理抵押的基本現在都是線上操作抵押登記。
7??放款對賬（對賬核對沒問題后3天交房）
正常銀行額度寬松情況下1-2周就會放款。
額度緊張時可能需要一個月，如果銀行遲遲不放款，可以申請投訴YJH
總之，只要買賣雙方齊心協力催，款項還是會比較快放下來。公積金和商貸是分開放款，公積金先放，再是商貸
放款后需對賬，是否款項正確
?（額度贖樓會劃扣在房款里劃扣短期借款利息，需要核對清楚）
8??交房
交房時
買方需要核對一下家私清單、將管理費、水（一般在管理處）、電、燃氣（一般在網上過戶）過戶到新業主的名下【攜帶身份證、固定扣費銀行卡、房產證、電子繳稅憑證即可。】電視不建議過戶，直接老業主停用，新業主重新開一個，不然會特別麻煩。
學位房拿到房產證第一時間將戶口遷入到房產名下，假如非深戶，需要確認業主戶口是否已經遷出小區。
若是帶租約，需要重新生成一個租賃合同，和現租客簽定續期到位
賣方需要確認水電燃氣、管理費是否過戶成功，避免后期繼續扣自己的費用
交完房后釋放交房保證金（正常1個工作日可以收到）
【稅費計算表】
【購房政策表】
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