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農村房屋宅基地買賣在當下很火，屬于二手房買賣的一種，然而卻存在很大問題，容易產生各種糾紛。現在房價飆升，很多購房者想到了去郊區購買農村的房屋，郊區農村房屋轉讓需要符合集體組織內成員的條件，否則轉讓交易是無效的。到底哪些情況下可以轉讓宅基地房屋，哪些情況下屬于無效的買賣？
宅基地房屋轉讓有效嗎？
宅基地轉讓是否有效，應分情況來看待。一般來講，法院認定宅基地買賣合同是否有效，主要會考慮以下幾方面內容：
（1）法律、法規、部門規章和政策；
（2）賣房人的現有居住條件；
（3）該房產項下的土地使用權性質；
（4）房產交付的實際情況；
（5）不是同一個集體經濟組織的成員。
宅基地房屋買賣合同在什么情況下有效
雖然農村房屋可以買賣，但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。具體如下：
（一）對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
（二）對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。
（三）農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效。在《關于加強農村宅基地管理的意見》中規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。因此對這類合同農村宅基地上房屋轉讓合同效力如何認定？了解清楚可以避免風險，應因違反國家政策而認定為合同無效。
農村房屋買賣合同什么情況下無效
（一）侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，屋所有人出賣房屋時侵犯優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
（二）非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓或買賣司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；權屬有爭議的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
（三）產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
（四）主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。
對于無效的合同應當恢復原狀，因為履行無效合同而導致的損失雙方應當根據各自在締約過程中的過錯程度分擔。
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