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之前曾寫過很多關于農(nóng)村宅基地的文章，并闡明國家法律規(guī)定：農(nóng)村宅基地所有權屬于村集體，不允許買賣。但有網(wǎng)友留言說，誰說不能賣？農(nóng)村賣宅基地的人多了去了，你見哪個犯法了？
這些網(wǎng)友說的也是“實情”，農(nóng)村的確有很多村民將自己閑置的宅基地“賣”給他人，那么，這種情況能算真正的“買賣”嗎？如果說這種情況不算買賣，又算什么？國家法律為什么不允許買賣農(nóng)村宅基地？假如你把自家的宅基地“賣”給他人，你和“買家”誰會占便宜，誰會吃大虧？今天和各位朋友尤其是農(nóng)民朋友一起討論交流這個問題。
一、首先看看國家法律規(guī)定
《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
農(nóng)村宅基地所有權屬于村集體，也就是規(guī)定里說的“勞動群眾集體所有制”。而農(nóng)村農(nóng)民個人只有使用權，沒有所有權，所以，房子可以賣，但房子下面的宅基地不能賣。由于房地一體，所以，農(nóng)村房子也不可以買賣。
再看《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
這條規(guī)定的意思是：由于農(nóng)村宅基地屬于無償使用，所以，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，而且面積不能超過當?shù)匾?guī)定標準。如果有人將自己的住宅出賣（注意：是住宅出賣，不是宅基地出賣）、出租、贈與給他人，不能再申請宅基地。為什么呢？因為，房子所有權是自己的，可以買賣，但房子下面的宅基地不可以買賣，所以，不能再申請宅基地。
二、農(nóng)村“買賣”宅基地應該屬于“有償轉讓”或“使用權出租”
其實，網(wǎng)友們所說的“很多人就是把自家宅基地“賣”了，這只是他們自己認為是“賣”和“買”，但從法律角度看，只能算“有償轉讓”，但“有償轉讓”只能在本居民組內(nèi)部成員之間交易，本居民組以外的人只能算“出租”。
因為，國家法律《中華人民共和國土地管理法》說得很明白，農(nóng)村土地所有權屬于村集體，任何人不得買賣和非法轉讓，所以，如果，你不是本居民組成員，無論你花了多少錢“買”了農(nóng)村房子和宅基地，都只能算“租用”，因為，你沒有宅基地所有權。
三、假如農(nóng)村農(nóng)民把宅基地“賣”了，“賣家”和“買家”誰會占便宜誰會吃大虧？
假如農(nóng)村人把自家的宅基地和房子“賣”了，“賣家”和“買家”誰可能會占便宜，誰有可能會吃大虧呢？下面，我們具體算一筆賬看看。
比如，有一處100平米的農(nóng)村房子，被一個城里人花20萬“買”了。然而，本應該是出租行為，他們卻按“買賣”進行了，假如，買房子的城里人能在這個房子里住10年，一年的租金是2萬，如果住20年，每年租金是1萬，如果能住30年，每年租金約6600元，住的時間越長，越占光。如果是這樣，賣家虧了。當然，這必須是30年內(nèi)不發(fā)生任何變化。
但是，如果花了20萬“買”了房子，只住了10年就遇到征收拆遷，買家就吃大虧了，因為，你只能得到房子賠償金，農(nóng)村房子賠不了多少錢。但宅基地的土地補償費和安置費還是房子的原主家的，買家得不到一分錢。如果只住了5年就遇到征收拆遷，每年租金就會成為4萬，買家吃虧就更大了。當然三、假如農(nóng)村農(nóng)民把宅基地“賣”了，“賣家”和“買家”誰會占便宜誰會吃大虧？，如果“賣家”能夠退回“買家”一些錢，吃虧會小點，如果“賣家”不給你退，你也沒辦法，告也告不贏，因為，農(nóng)村宅基地不得買賣，你們的買賣合同無效，不受法律保護。
四、農(nóng)村閑置宅基地和房屋應該如何變現(xiàn)？
由此可見，從法律角度講，農(nóng)村宅基地所有權屬于村集體，任何人不得買賣，那么，現(xiàn)在很多農(nóng)村閑置房和宅基地荒蕪在那里不能產(chǎn)生一分錢價值怎么辦？
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條還規(guī)定：國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
一是依法自愿“有償退出”宅基地，但這必須是所在的居民組有豐厚的村集體經(jīng)濟，能夠支付退出宅基地的費用。
二是“有償轉讓”閑置的宅基地。但這個必須是在本居民組內(nèi)部成員之間進行，外村農(nóng)民都不行，城里人更不行。
三是出租或自家經(jīng)營閑置的宅基地。如果你的村子有優(yōu)質(zhì)的旅游資源，可以自己經(jīng)營。就是把房子改造成農(nóng)家樂式的場所，既可以休閑娛樂，又可以舉家租住。如果沒有旅游資源，可以直接租給他人經(jīng)營，你只收取租金。
總之，農(nóng)村房子屬于個人資產(chǎn)，所有權屬于農(nóng)民個人，而房子下面的宅基地所有權屬于村集體，任何人不得買賣。如果你“賣”了自家的宅基地和房子，“買家”和“賣家”都有可能會占便宜，但也有可能會吃大虧。農(nóng)民可以把自己閑置的房子和宅基地在本居民組內(nèi)部“有償轉讓”，也可以自己經(jīng)營，還可以直接出租收取租金。
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